Giáo trình Thị trường bất động sản

 ĐẠI HỌC HUẾ 
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM 
......................................... 
TS. NGUYỄN THỊ HẢI 
BÀI GIẢNG 
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
Huế, năm 2020 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
1 
CHƯƠNG 1: CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 
1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản 
1.1.1. Khái niệm về bất động sản 
 Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc 
từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng 
đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên 
mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây 
trồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những 
vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. 
 Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động 
sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp 
luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân 
loại và tiêu chí phân loại. 
 Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên 
quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của 
đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, 
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng 
hoà Liên bang Đức). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh 
đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai 
nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. 
 Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn 
liền” với đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định 
“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi 
cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật 
Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 
100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “bất động sản là đất đai và những vật gắn 
liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân 
sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với 
đất. 
 Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm 
khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật 
này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt 
khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
2 
chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê 
những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện 
vũ trụ” cũng là các bất động sản. 
 Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại 
Điều 107 có quy định: “Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây 
dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây 
dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật”. 
 Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định 
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là bất 
động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa, 
các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà 
cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. 
1.1.2. Phân loại bất động sản 
Bất động sản được phân loại dựa vào nhiều cách phân loại khác nhau. Cụ 
thể: 
* Phân loại dựa vào yếu tố đầu tư xây dựng 
Căn cứ vào yếu tố đầu tư xây dựng thì bất động sản được chia thành 3 loại 
gồm bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không có đầu tư xây dựng 
và bất động sản đặc biệt. Trong đó: 
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản làm nhà ở, bất động 
sản nhà xưởng và công trình thương mại- dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng 
kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc v.v.. Trong bất động 
sản có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các 
tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, 
tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách 
quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá 
đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững đồng thời là nhóm bất động sản 
chiếm đa số trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. 
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu 
là đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng. 
- Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn 
quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang 
v.v.. Đặc điểm của loại bấ ... hị trường bằng các công cụ vĩ mô: Chính sách, pháp 
luật, biện pháp hướng dẫn... 
 Quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản là quan 
hệ kinh tế, quan hệ dân sự bị chi phối chủ yếu bằng các công cụ và biện pháp 
kinh tế và được thực hiện ở thị trường. Vì thế, vấn đề mở rộng, dân sự hoá các 
quan hệ chuyển dịch bất động sản phải được xem như là một quan điểm trong 
việc xây dựng và phát triển thị trường bất động sản. 
 - Phát triển thị trường bất động sản trong nền kinh tế hàng hoá nhiều 
thành phần, khắc phục các mặt trái của cơ chế thị trường. Đồng thời phát huy 
nhân tố con người, mở rộng cơ hội cho mọi người đều có điều kiện phát huy khả 
năng tham gia vào quá trình phát triển bất động sản và được hưởng thụ những 
thành quả của chính sự phát triển đó, giảm bớt sự ngăn cách giàu nghèo mà biểu 
hiện cụ thể là góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân về ăn, ở, đi 
lại, học tập và làm việc... giữ gìn sự công bằng xã hội. 
 Nhà nước hỗ trợ về tài chính, về kỹ thuật, về đào tạo nhân lực... cho 
doanh nghiệp đang yếu kém vươn lên hoạt động sản xuất kinh doanh, đáp ứng 
nhu cầu bất động sản cho xã hội. Đồng thời nhà nước cũng hỗ trợ cho người 
nghèo, người có thu nhập thấp và các đối tượng chính sách xã hội để họ có thể 
mua nhà hoặc thuê nhà ở. Mặt khác, nhà nước cũng giành phần vốn hợp lý để 
đầu tư phát triển các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo 
môi trường cho thị trường bất động sản phát triển. 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
85 
4.3. Một số giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị 
trường bất động sản ở Việt Nam 
 Để thực hiện mục tiêu nhanh chóng hình thành và phát triển thị trường bất 
động sản trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị 
trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa ; đó chính 
là một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của nhà 
nước bằng hệ thống pháp luật và hệ thống các biện pháp, hướng dẫn các giao 
dịch; đồng thời khắc phục những tồn tại hiện nay của thị trường bất động sản, 
những giải pháp cơ bản thúc đẩy sư hình thành và phát triển thị trường bất động 
sản ở nước ta trong thời gian tới bao gồm: 
* Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường bất 
động sản 
 Xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật là việc làm khởi đầu và thường 
xuyên để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Nhằm 
từng bước hạn chế và xoá bỏ thị trường bất động sản không chính thức. 
 Để tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản cần tiếp tục hoàn 
thiện các quy định liên quan đến đất đai và bất động sản nhằm điều chỉnh các 
mối quan hệ liên quan đến quản lý và hoạt động kinh doanh bất động sản . Đây là 
nhu cầu bức thiết để phát triển nền kinh tế thị trường bất động sản có sự quản lý 
vĩ mô của nhà nước. 
 * Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất 
 Đảm bảo quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước nhằm phát triển 
bất động sản đúng mục đích, cân đối và hiệu quả. Diện tích đất đai có hạn mà áp 
lực đối với đất đai trong mọi lĩnh vực ngày càng tăng, vì vậy phải bố trí sử dụng 
đất hợp lý, vừa đảm bảo nhu cầu vừa bảo vệ được nguồn tài nguyên hữu hạn và 
quý giá là đất đai với quan điểm phát triển bền vững. Phương án quy hoạch sử 
dụng đất mang tính khả thi cao và phải được công khai hoá. 
 * Thực hiện các giải pháp nhằm tăng cung bất động sản 
 Nhà nước cần thực hiện các biện pháp nhằm tăng tốc độ cung bất động 
sản như đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở 
hữu nhà ở để bất động sản đủ điều kiện tham gia vào thị trường; hỗ trợ về vốn, 
đất đaiđể các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tăng khả năng tạo lập và 
phát triển bất động sản 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
86 
* Những giải pháp tài chính cơ bản 
 - Phát triển thị trường vốn và tiền tệ, huy động vốn đầu tư để hình thành 
một thị trường bất động sản phát triển vững chắc và lành mạnh, khắc phục tình 
trạng mất cân đối giữa cung-cầu về bất động sản 
 - Giá đất do nhà nước quy định phải phù hợp với sự phát triển kinh tế xã 
hội và giá thị trường trong điều kiện bình thường. 
 - Hỗ trợ vốn ban đầu và cho vay lãi suất thấp đối với các doanh nghiệp 
kinh doanh bất động sản. 
 - Hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách nhà nước cho người nghèo, người có thu 
nhập thấp trong việc mua nhà hoặc thuê nhà. 
 * Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 
 - Bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong sản xuất kinh doanh bất 
động sản . 
 -Tổ chức tốt mạng lưới tư vấn giao dịch, tư vấn thông tin thị trường, tư 
vấn pháp luật, tư vấn giá cả, thủ tục hợp đồng giao dịch ...cho thị trường bất 
động sản. 
 * Nâng cao vai trò quản lý nhà nước với thị trường bất động sản 
 - Đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử 
dụng đất, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, góp phần kiểm soát giá cả bất 
động sản hợp lý. 
 - Tổ chức hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động 
sản, đảm bảo các thông tin đầy đủ, minh bạch và dễ tiếp cận. 
 - Bồi dưỡng nâng cao kiến thức cho công chức quản lý Nhà nước về bất 
động sản. 
CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 4 
Câu 1: Hãy trình bày về quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động 
sản Việt Nam qua các giai đoạn cụ thể. 
Câu 2: Hãy trình bày về mục tiêu và quan điểm phát triển thị trường bất động 
sản Việt Nam 
Câu 3: Hãy trình bày về các giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt 
Nam 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
87 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
1. Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam, Thị trường bất động sản - Những vấn 
đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam- NXB tài chính, 2002 
2. Hoàng Văn Cường, Thị trường bất động sản, NXB Đại học Kinh tế Quốc 
dân, 2017 
3. Bùi Thị Tuyết Mai, Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, NXB lao 
động, Hà Nội, 2005. 
4. TS Nguyễn Thanh Trà,TS Nguyễn Đình Bồng, Giáo trình Thị trường bất 
động sản - NXB Nông nghiệp,2006 
5. Lê Đình Thắng, Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất, NXB Chính trị 
quốc gia, 2000 
 6. Đoàn Văn Trường, Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản, NXB 
Khoa học kỹ thuật, 2005 
7. Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam - NXB 
Chính trị Quốc gia, 2006. 
8. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật kinh doanh 
Bất động sản, NXB Chính trị Quốc gia, 2014 
9. Trang web của bộ Tài nguyên Môi trường: http//www.moren.gov.vn 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
 MỤC LỤC 
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN .................................... 1 
1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản...................................................... 1 
1.1.1. Khái niệm về bất động sản .................................................................. 1 
1.1.2. Phân loại bất động sản ........................................................................ 2 
1.2. Các quyền liên quan đến bất động sản ................................................... 3 
1.2.1. Quyền sở hữu bất động sản ................................................................. 3 
1.2.2. Các quyền sử dụng đất ........................................................................ 4 
1.2.3. Quyền đối với bất động sản liền kề ..................................................... 6 
1.3. Điều kiện để bất động sản được phép đưa vào kinh doanh trên thị 
trường ............................................................................................................ 7 
1.4. Đặc điểm của hàng hóa bất động sản ..................................................... 8 
1.5. Đăng ký bất động sản ........................................................................... 10 
1.5.1. Khái niệm và vai trò của đăng ký bất động sản ................................ 10 
1.5.2. Chức năng và đối tượng đăng ký bất động sản ................................. 10 
1.6.1. Khái niệm ......................................................................................... 11 
1.6.2. Đặc điểm của giá bất động sản ......................................................... 12 
1.6.3. Phân loại giá bất động sản ................................................................ 13 
1.6.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản ...................................... 13 
1.6.5. Mục tiêu và trình tự định giá bất động sản ........................................ 16 
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ......... 18 
2.1. Các vấn đề chung về thị trường ............................................................ 18 
2.1.1. Khái niệm, chức năng và phân loại thị trường ................................. 18 
2.1.2. Cơ chế vận hành của thị trường ........................................................ 20 
2.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản ................................ 21 
2.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản .................................................... 21 
2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản .............................................. 22 
2.3. Phân loại thị trường bất động sản ......................................................... 25 
2.3.1. Phân loại dựa vào khu vực có bất động sản ...................................... 25 
2.3.2. Phân loại dựa vào hàng hóa bất động sản trên thị trường ................. 26 
2.3.3. Phân loại dựa vào các hoạt động trên thị trường bất động sản .......... 26 
2.3.4. Căn cứ theo trình tự thời gian bất động sản tham gia thị trường ....... 28 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
 2.3.5. Phân loại dựa vào mức độ kiểm soát của nhà nước đối với thị trường
 .................................................................................................................... 28 
2.4. Các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản ................................ 29 
2.4.1. Chủ thể cung bất động sản ................................................................ 29 
2.4.2. Chủ thể cầu bất động sản .................................................................. 29 
2.4.3.Các tổ chức trung gian của thị trường ................................................ 29 
2.5. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản 31 
2.6. Vai trò của thị trường bất động sản ...................................................... 33 
2.6.1. Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển ........ 33 
2.6.2. Hoạt động của thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình 
đổi mới chính sách về đất đai và bất động sản ............................................ 34 
2.6.3. Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển
 .................................................................................................................... 34 
2.6.4. Phát triển thị trường bất động sản là cách để tăng nguồn thu cho ngân 
sách nhà nước ............................................................................................. 35 
2.6.5. Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường và 
tăng cường quan hệ hợp tác ........................................................................ 35 
2.6.6. Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định của xã hội......... 36 
2.6.7. Phát triển thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của các 
tầng lớp dân cư ........................................................................................... 36 
2.7. Sự vận hành của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường và vai 
trò quản lý của nhà nước ............................................................................. 37 
2.7.1. Sự vận hành của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường ...... 37 
* Những tác động tích cực .......................................................................... 37 
* Những tác động tiêu cực .......................................................................... 38 
2.7.2. Vai trò quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản .......... 39 
CHƯƠNG 3. CUNG, CẦU BẤT ĐỘNG SẢN.......................................... 46 
3.1. Cung bất động sản ................................................................................ 46 
3.1.1. Khái niệm cung bất động sản ............................................................ 46 
3.1.2. Đặc điểm của cung bất động sản....................................................... 47 
3.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản ................................. 49 
3.1.4. Độ co giãn của cung bất động sản .................................................... 55 
3.1.5. Các nguồn cung bất động sản ........................................................... 56 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
 3.2. Cầu bất động sản .................................................................................. 58 
3.2.1. Khái niệm cầu bất động sản .............................................................. 58 
3.2.2. Đặc điểm của cầu bất động sản ......................................................... 59 
3.2.3. Phân loại cầu bất động sản ................................................................ 60 
3.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản ................................... 62 
3.2.5. Độ co giãn của cầu bất động sản ....................................................... 68 
3.3. Quan hệ cung cầu bất động sản............................................................ 73 
CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ 
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ............................................. 77 
4.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam77 
4.1.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 
trước năm 1980 ........................................................................................... 77 
4.1.2. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 
từ năm 1980 đến trước năm 1993 ............................................................... 78 
4.1.3. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam 
từ năm 1993 đến nay .................................................................................. 79 
4.2. Mục tiêu, quan điểm phát triển thị trường bất động sản ....................... 83 
4.3. Một số giải pháp cơ bản thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường 
bất động sản ở Việt Nam ............................................................................. 85 
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................... 87 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark