Giáo trình Quản lý xây dựng đô thị

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - ĐẠI HỌC HUẾ 
KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP 
KS. HỒ NHẬT LINH 
BÀI GIẢNG 
QUẢN LÝ 
XÂY DỰNG ĐÔ THỊ 
NĂM 2018 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
1 
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ 
1.1. Quản lý đô thị 
1.1.1. Khái niệm quản lý đô thị 
Hiện nay, ở Việt Nam đang có nhiều định nghĩa về quản lý đô thị, tuỳ theo cách 
tiếp cận và nghiên cứu. 
Quản lý đô thị là các hoạt động nhằm huy động mọi nguồn lực vào công tác quy 
hoạch, hoạch định các chương trình phát triển và duy trì các hoạt động đó để đạt được 
các mục tiêu phát triển của chính quyền thành phố. 
Hoặc: 
Quản lý đô thị là một khoa học tổng hợp được xây dựng trên cơ sở của nhiều khoa 
học chuyên ngành, bao gồm hệ thống chính sách, cơ chế, biện pháp và phương tiện 
được chính quyền nhà nước các cấp sử dụng để tạo điều kiện quản lý và kiểm soát quá 
trình tăng trưởng đô thị. 
Theo một nghĩa rộng thì quản lý đô thị là quản lý con người và không gian sống 
(ăn, ở, làm việc, nghỉ ngơi) ở đô thị. 
Quá trình hình thành và phát triển các đô thị đòi hỏi phải tăng cường vai trò quản 
lý nhà nước đối với đô thị. Bởi vì trong xã hội, đô thị luôn xuất hiện các vấn đề về nhu 
cầu ăn, ở, đi lại, làm việc, học tập, chăm sóc sức khoẻ, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí 
Như vậy, thực chất của quản lý đô thị là sự can thiệp bằng quyền lực của chính 
quyền vào các quá trình phát triển kinh tế xã hội ở đô thị, với mục đích làm cho các đô 
thị trở thành những trung tâm hoạt động kinh tế, chính trị, văn hoá, khoa học kỹ thuật 
và giao lưu quốc tế của mỗi vùng lãnh thổ. 
1.1.2. Mục đích và nội dung quản lý đô thị 
1.1.2.1. Mục đích của quản lý đô thị 
Quản lý đô thị nhằm các mục đích sau: 
- Kiểm soát được quá trình tăng trưởng và nâng cao tỷ lệ tăng trưởng của đô thị. 
- Thiết lập những mục tiêu ngắn hạn, trung hạn và dài hạn để tăng trưởng và phát 
triển đô thị. 
- Hoạch định và lập các quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị. 
1.1.2.2. Nội dung quản lý đô thị 
Quản lý đô thị bao gồm: quản lý hành chính đô thị và quản lý nghiệp vụ trên mọi 
lĩnh vực ở đô thị. 
- Quản lý hành chính có tác dụng duy trì, điều khiển mọi hoạt động trên mọi lĩnh 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
2 
vực thuộc địa bàn đô thị. Cơ quan quản lý hành chính chịu trách nhiệm cao nhất về các 
sự việc xảy ra ở đô thị. 
Quản lý hành chính là một công việc rất da dạng và phức tạp, đòi hỏi một cơ chế 
quản lý đầy đủ và đồng bộ. Hệ thống các văn bản cần rõ rằng thống nhất và viên chức 
nhà nước cũng cần thông thạo chuyên môn hành chính. Hệ thống pháp quy càng khoa 
học bao nhiêu thì các hoạt động của đô thị càng nhịp nhàng bấy nhiêu. Vì vậy, Đảng và 
Nhà nước ta đang tiến hành cải cách nền hành chính quốc gia. 
- Quản lý chuyên môn nghiệp vụ trên các ngành, các lĩnh vực của đô thị chính là 
hỗ trợ cho hệ thống quản lý nhà nước. Mỗi ngành đều có các cơ quan quản lý của mình. 
Họ hoạt động theo các văn bản pháp quy, quy định, quy phạm của ngành đó, đồng thời 
thực hiện các nhiệm vụ cụ thể của cơ quan quản lý nhà nước, chịu sự điều hành, điều 
phối của cơ quan quản lý hành chính cấp trên. Như vậy, quản lý chuyên môn nghiệp vụ 
không đơn thuần là thực hiện theo đúng các quy định, quy phạm kỹ thuật của ngành mà 
còn phải thực hiện tốt các nhiệm vụ được giao từ cơ quan quản lý nhà nước cấp trên. 
Nhìn nhận quản lý đô thị theo một nghĩa hẹp (từ các chuyên ngành), thì quản lý đô 
thị chính là quản lý và phát huy hiệu quả tài sản cố định của đô thị song song với việc 
không ngừng bổ sung và phát triển chúng, tức là đáp ứng những nhu cầu của đời sống 
vật chất và tinh thần ở mức độ cao nhất. 
1.1.3. Nguyên tắc và phương pháp quản lý đô thị 
1.1.3.1. Nguyên tắc quản lý đô thị 
- Nguyên tắc thống nhất lãnh đạo giữa kinh tế, kỹ thuật và chính trị. 
Hệ thống quản lý đô thị các cấp đều hoạt động tuân theo sự chỉ đạo của chính 
quyền đô thị. Thống nhất lãnh đạo giữa chính trị, kinh tế và kỹ thuật với nhau nhằm 
đảm bảo quan hệ đúng đắn giữa kinh tế và chính trị, tạo được động lực cùng chiều cho 
mọi người dân trong đô thị. Đây là một nguyên tắc cơ bản của quản lý đô thị đối với bất 
cứ đô thị nào trong phạm vi cả nước. 
Chính trị có các hướng tác động đến phát triển kinh tế đô thị như sau: 
+ Chính trị tác động cùng chiều với phát triển kinh tế. 
+ Chính trị tác động ngược chiều với phát triển kinh tế. 
+ Chính trị tác động cùng chiều với mặt này nhưng lại ngược chiều với mặt khác 
của phát triển kinh tế. 
Vì vậy, đường lối chính trị đúng đắn sẽ làm cho nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ, 
ngược lại chính trị cũng có thể tạo rạ sự bế tắc thậm chí tới mức khủng hoảng kinh tế. 
- Nguyên tắc thống nhất quản lý theo địa giới hành chính (theo lãnh thổ). 
Nguyên tắc thống nhất quản lý theo lãnh thổ khẳng định rằng, mỗi người cấp dưới 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermar ...  công trình thì bị đình 
chỉ thi công xây dựng, buộc tự phá dỡ công trình vi phạm đồng thời áp dụng biện 
pháp quy định. 
- Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ công trình vi phạm, công trình phải bị 
cưỡng chế phá dỡ. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm toàn bộ chi phí lập phương án phá 
dỡ và chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ. 
d. Xử lý công trình xây dựng ảnh hưởng đến chất lượng công trình lân cận; ảnh 
hưởng đến môi trường, cộng đồng dân cư 
- Trường hợp công trình xây dựng gây lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ làm 
sụp đổ các công trình lân cận thì phải ngừng thi công xây dựng để thực hiện bồi thường 
thiệt hại: 
+ Việc bồi thường thiệt hại do chủ đầu tư và bên bị thiệt hại tự thỏa thuận; Trường 
hợp các bên không thoả thuận được thì bên thiệt hại có quyền khởi kiện đòi bồi thường 
tại toà án; 
+ Công trình chỉ được phép tiếp tục thi công xây dựng khi các bên đạt được thỏa 
thuận việc bồi thường thiệt hại. 
- Trường hợp công trình xây dựng gây ô nhiễm môi trường khu vực lân cận, để 
vật tư, vật liệu và thiết bị thi công gây cản trở giao thông công cộng thì phải ngừng thi 
công xây dựng; chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng phải có biện pháp khắc phục 
hậu quả; việc thi công xây dựng chỉ được phép tiếp tục khi chủ đầu tư, nhà thầu thi 
công xây dựng đã hoàn thành việc khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại và bảo đảm 
không làm ảnh hưởng đến môi trường khu vực lân cận. 
- Trường hợp chủ đầu tư, nhà thầu thi công không thực hiện các quy định phải bị 
đình chỉ thi công xây dựng, đồng thời, áp dụng biện pháp quy định cho đến khi chủ đầu 
tư, nhà thầu thi công xây dựng hoàn thành việc khắc phục hậu quả, bồi thường thiệt hại. 
 4.2.3. Thủ tục và biện pháp xử lí sai phạm 
4.2.3.1. Lập biên bản ngừng thi công xây dựng 
- Thanh tra viên xây dựng hoặc cán bộ quản lý xây dựng cấp xã có trách nhiệm 
phát hiện kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật xây dựng trên địa bàn cấp xã; lập biên 
bản vi phạm ngừng thi công xây dựng công trình và yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các 
nội dung được ghi trong biên bản. 
- Biên bản ngừng thi công xây dựng phải ghi rõ nội dung vi phạm và biện pháp xử 
lý; đồng thời, gửi ngay cho Chủ tịch UBND cấp xã để báo cáo. 
- Trường hợp chủ đầu tư vắng mặt hoặc cố tình vắng mặt thì biên bản vẫn có giá 
trị thực hiện. 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
63 
- Hình thức, nội dung biên bản ngừng thi công xây dựng công trình theo mẫu 
quy định. 
4.2.3.2. Đình chỉ thi công xây dựng 
- Trong thời hạn 24 giờ, kể từ khi lập biên bản ngừng thi công xây dựng mà chủ 
đầu tư không ngừng thi công xây dựng để thực hiện các nội dung trong biên bản thì 
Chủ tịch UBND cấp xã ban hành quyết định đình chỉ thi công xây dựng công trình, 
buộc chủ đầu tư thực hiện các nội dung trong biên bản ngừng thi công xây dựng. 
- Trong thời hạn 24 giờ, kể từ thời điểm ban hành quyết định đình chỉ thi công xây 
dựng công trình của UBND cấp xã thì các cơ quan liên quan phải có trách nhiệm tổ 
chức thực hiện: 
+ Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lực lượng cấm các phương tiện vận chuyển vật 
tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng công trình vi phạm trật tự xây dựng đô thị; 
+ Người có thẩm quyền ký kết hợp đồng dịch vụ cung cấp điện, nước và các dịch 
vụ liên quan ngừng cung cấp các dịch vụ đối với công trình xây dựng vi phạm. 
- Trường hợp chủ đầu tư vắng mặt hoặc cố ý vắng mặt, quyết định đình chỉ thi 
công xây dựng vẫn có hiệu lực. 
- Hình thức, nội dung quyết định đình chỉ thi công xây dựng công trình theo mẫu 
quy định. 
4.2.3.3. Cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm 
- UBND cấp xã ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ và tổ chức phá dỡ: 
+ Sau thời hạn 03 ngày (kể cả ngày nghỉ), kể từ khi ban hành quyết định đình chỉ 
thi công xây dựng đối với công trình xây dựng không phải lập phương án phá dỡ; 
+ Sau 10 ngày (kể cả ngày nghỉ), kể từ khi ban hành quyết định đình chỉ thi công 
xây dựng đối với công trình xây dựng phải lập phương án phá dỡ mà chủ đầu tư không 
tự thực hiện các nội dung ghi trong biên bản ngừng thi công xây dựng. 
- Chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ và chi phí tổ chức 
cưỡng chế phá dỡ. 
- Đối với công trình xây dựng vi phạm mà do UBND cấp huyện hoặc Sở Xây 
dựng cấp Giấy phép xây dựng, trong thời hạn 24 giờ, kể từ khi UBND cấp xã ban hành 
quyết định đình chỉ thi công xây dựng, UBND cấp xã có trách nhiệm gửi hồ sơ lên Chủ 
tịch UBND cấp huyện. Trong thời hạn 03 ngày, kể từ khi nhận được hồ sơ, Chủ tịch 
UBND cấp huyện phải ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ. Chủ tịch UBND cấp xã 
chịu trách nhiệm tổ chức cưỡng chế phá dỡ. 
- Đối với trường hợp đình chỉ thi công xây dựng buộc chủ đầu tư phải xin cấp 
Giấy phép xây dựng theo quy định thì thời hạn ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
64 
theo quy định. UBND cấp xã ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ và tổ chức thực 
hiện cưỡng chế phá dỡ. Chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí tổ chức thực hiện cưỡng 
chế phá dỡ. 
- Trường hợp chủ đầu tư vắng mặt hoặc cố tình vắng mặt thì quyết định cưỡng chế 
phá dỡ vẫn phải được tổ chức thực hiện. 
- Hình thức, nội dung quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng theo mẫu 
quy định. 
4.2.3.4. Phương án phá dỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng đô thị 
- Việc phá dỡ công trình phải có phương án nhằm bảo đảm an toàn trong quá trình 
phá dỡ. Đối với những công trình xây dựng yêu cầu phải phê duyệt phương án phá dỡ 
thì phương án phá dỡ phải do chủ đầu tư lập; trường hợp không đủ điều kiện lập 
phương án phá dỡ, chủ đầu tư phải thuê tổ chức tư vấn đủ điều kiện năng lực để lập. 
Trường hợp bị cưỡng chế phá dỡ thì người có thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng 
chế phá dỡ chỉ định tổ chức tư vấn lập phương án phá dỡ, chủ đầu tư phải chịu mọi chi 
phí lập phương án phá dỡ. 
- Phương án phá dỡ phải thể hiện các biện pháp, quy trình phá dỡ, các trang thiết 
bị, máy móc phục vụ phá dỡ, biện pháp che chắn để đảm bảo an toàn về tính mạng và 
tài sản, an ninh trật tự, vệ sinh môi trường; trình tự, tiến độ, kinh phí phá dỡ. Phương án 
phá dỡ phải được cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp huyện phê duyệt. 
- Những trường hợp không phải phê duyệt phương án phá dỡ: 
+ Công trình xây dựng tạm; 
+ Bộ phận công trình, công trình xây dựng có độ cao từ 3 m trở xuống so với nền đất; 
+ Móng công trình xây dựng là móng gạch, đá; móng bê tông độc lập không liên 
kết với những công trình lân cận. 
- Tổ chức phá dỡ phải đủ điều kiện năng lực theo quy định của pháp luật. Trường 
hợp không phải lập phương án phá dỡ thì việc phá dỡ phải đảm bảo an toàn về người, 
tài sản và vệ sinh môi trường. 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
65 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
1. Nguyễn Thế Bá (2008), Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, NXB Xây dựng, Hà 
Nội. 
2. Chính Phủ (2010), Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 7 tháng 04 năm 2010 Về lập, 
thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị, Hà Nội. 
3. Chính Phủ (2015), Nghị định 37/2015/NĐ-CP ngày 22 tháng 04 năm 2015 Quy định 
chi tiết về hợp đồng xây dựng, Hà Nội. 
4. Chính Phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định 
chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Hà Nội 
5. Chính Phủ (2005), Nghị định 46/2005/NĐ-CP ngày 06 tháng 04 năm 2005 Về tổ 
chức hoạt động của thanh tra xây dựng, Hà Nội. 
6. Chính Phủ (2015), Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 05 năm 2015 về quản lý 
chất lượng và bảo trì công trình xây dựng, Hà Nội. 
7. Chính Phủ (2014), Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Quy định 
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Hà Nội. 
8. Chính Phủ (2015), Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 06 năm 2015 Về quản 
lý dự án đầu tư xây dựng, Hà Nội. 
9. Thông tư 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014, Hướng dẫn về phí và lệ phí 
thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung 
Ương. 
10. Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội. 
11. Quốc hội (2015), Luật Nhà ở, Hà Nội. 
12. Quốc hội (2009), Luật Quy hoạch đô thị, Hà Nội. 
13. Quốc hội (2014), Luật Xây dựng đô thị, Hà Nội. 
14. Hồ Kiệt (chủ biên), Trần Trọng Tấn, Quy hoạch đô thị và khu dân cư nông thôn, 
Nhà xuất bản Nông Nghiệp. 
15. Nguyễn Tố Lăng, Quản lý đô thị ở các nước đang phát triển, NXB Xây dựng. 
16. Nguyễn Đăng Sơn (2005), Phương pháp tiếp cận mới về quy hoạch và quản lý đô 
thị, NXB Xây dựng. 
17. Vũ Hoàng Diệp, Quy hoạch chiều cao nền xây dựng và thoát nước đô thị, Trường 
Đại Học Kiến Trúc Hà Nội, 2009. 
18. Lưu Thị Phương Chi, Quản lý hạ tầng kỹ thuật và môi trường đô thị, Học viện cán 
bộ quản lý xây dựng và đô thị. 
17. Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định Phê duyệt chương trình nâng cấp đô thị 
quốc gia giai đoạn từ năm 2009 đến 2020, Hà Nội. 
18. Thủ tướng Chính phủ (2012), Quyết định Phê duyệt Chiến lược Phát triển bền vững 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
66 
Việt Nam giai đoạn 2011 – 2020, Hà Nội 
19. Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định Phê duyệt điều chỉnh định hướng Quy 
hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 
2050, Hà Nội. 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
67 
MỤC LỤC 
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG ĐÔ THỊ ............................... 1 
1.1. Quản lý đô thị ......................................................................................................... 1 
1.1.1. Khái niệm quản lý đô thị .................................................................................. 1 
1.1.2. Mục đích và nội dung quản lý đô thị ............................................................... 1 
1.1.3. Nguyên tắc và phương pháp quản lý đô thị ..................................................... 2 
1.1.4. Các mô hình quản lý đô thị .............................................................................. 7 
1.2. Quản lý nhà nước về xây dựng đô thị .................................................................... 9 
1.2.1. Mục tiêu ........................................................................................................... 9 
1.2.2. Nội dung quản lý nhà nước về xây dựng ....................................................... 10 
1.2.3. Bộ máy quản lý nhà nước về xây dựng .......................................................... 10 
1.3. Lập, phê duyệt Quy hoạch xây dựng đô thị ......................................................... 10 
1.3.1. Lập quy hoạch xây dựng đô thị...................................................................... 10 
1.3.2. Phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị ............................................................ 12 
CHƯƠNG II: QUẢN LÝ HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT ĐÔ THỊ.................... 14 
2.1. Khái niệm và ý nghĩa ............................................................................................ 14 
2.1.1. Khái niệm ....................................................................................................... 14 
2.1.2. Ý nghĩa ........................................................................................................... 15 
2.2. Nội dung và phương pháp quản lý ....................................................................... 15 
2.2.1. Quản lý cao độ xây dựng ............................................................................... 15 
2.2.2. Quản lý hệ thống công trình giao thông ........................................................ 16 
2.2.3. Quản lý hệ thống cung cấp năng lượng và chiếu sáng công cộng ................ 18 
2.2.4. Quản lý hệ thống công trình cấp nước .......................................................... 19 
2.2.5. Quản lý hệ thống công trình thoát nước ........................................................ 21 
2.2.6. Quản lý hệ thống công trình xử lý chất thải .................................................. 22 
2.2.7. Quản lý các công trình hạ tầng kỹ thuật khác ............................................... 23 
CHƯƠNG III: QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG TẠI ĐÔ THỊ ......................... 25 
3.1. Dự án đầu tư ......................................................................................................... 25 
3.1.1. Khái niệm và phân loại dự án đầu tư. ........................................................... 25 
3.1.2. Quy trình thực hiện dự án đầu tư. ................................................................. 28 
3.2. Quản lý Nhà nước về đầu tư xây dựng ................................................................. 29 
3.2.1. Thẩm định, phê duyệt dự án .......................................................................... 29 
3.2.2 Giấy phép xây dựng ........................................................................................ 31 
3.3. Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và quản lý hợp đồng xây dựng .... 40 
3.3.1. Các khái niệm liên quan ................................................................................ 40 
3.3.2. Các hình thức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng ........................ 41 
3.3.3. Phân loại hợp đồng xây dựng ........................................................................ 43 
3.3.4. Nội dung quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng ............................................ 44 
3.4. Quản lý chất lượng, an toàn và vệ sinh môi trường ............................................. 45 
3.4.1. Quản lý thi công, tiến độ công trình .............................................................. 45 
3.4.2. Quản lý chất lượng công trình ....................................................................... 47 
3.4.3. Quản lý an toàn lao động và vệ sinh môi trường .......................................... 54 
CHƯƠNG IV: THANH TRA, XỬ LÝ VI PHẠM XÂY DỰNG ĐÔ THỊ .................... 57 
4.1. Thanh tra xây dựng ............................................................................................... 57 
4.1.1. Nhiệm vụ, quyền hạn và nghĩa vụ thanh tra xây dựng .................................. 57 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark
68 
4.1.2. Nội dung,phương pháp và hình thức thanh tra xây dựng .............................. 57 
4.2. Xử lý vi phạm xây dựng đô thị ............................................................................. 59 
4.2.1. Đối tượng vi phạm ......................................................................................... 59 
4.2.2. Hình thức và thẩm quyền xử lý ...................................................................... 60 
4.2.3. Thủ tục và biện pháp xử lí sai phạm .............................................................. 62 
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the watermark