Bài giảng Thị trường tài chính và định chế tài chính - Chương 7: Thị trường khoản vay thế chấp bất động sản

Chương 7: 
Thị trường khoản vay thế chấp 
bất động sản
Khái niệm
Khoản vay thế chấp bất động sản (mortgage) là 
một khoản vay tài trợ cho người mua bất động 
sản, lấy chính bất động sản đó làm tài sản thế 
chấp cho khoản vay.
Nếu chủ sở hữu của bất động sản không trả được 
nợ thì người cho vay có quyền tịch thu bất động 
sản để bán, thu hồi khoản vay
Bất động sản được sử dụng có thể là nhà ở hoặc 
bất động sản thương mại, nông trại
Mortgage truyền thống
Mortgage thường yêu cầu người vay thực hiện những khoản 
thanh toán cố định trong suốt thời hạn của khoản vay.
Lãi suất khoản vay cầm cố (i): Tính toán dựa vào công thức:
Khối lượng khoản vay
P P P
= + ++
1+i (1+i)2 (1+i)n
P: Khoản thanh toán cố định, n: Kỳ hạn của khoản vay
Sử dụng bảng tài chính để tính khoản thanh toán hàng năm 
và chia nó cho 12 để tính khoản thanh toán hàng tháng
Mortgage truyền thống
Trả dần khoản vay cầm cố: Hàng tháng người vay 
phải trả một khoản thanh toán cố định bao gồm cả 
gốc và lãi. Trong những năm đầu, phần lớn khoản 
thanh toán đó dùng để trả lãi và chỉ một phần nhỏ 
dùng để thanh toán vốn gốc. Càng về sau khoản 
thanh toán lãi giảm dần và vốn gốc sẽ được hoàn 
trả nhanh hơn.
Thanh toán lãi kỳ k = Số dư đầu kỳ của khoản vay 
* (APR/12)
Thanh toán gốc kỳ k = Khoản thanh toán cố định 
– Thanh toán lãi kỳ k
Nhược điểm của mortgage truyền thống
Vấn đề “sai lệch ghép” về thời hạn: Do các định 
chế tài chính huy động vốn ngắn hạn để thực hiện 
mortgage dài hạn nên sẽ gặp rủi ro lãi suất (khi 
lãi suất tăng cao sẽ bị thua lỗ)
Vấn đề “bị kéo nghiêng”: Gánh nặng thanh toán 
cho mortgage truyền thống giảm dần vì mức giá 
chung tăng (lạm phát cao) đồng thời thu nhập 
của người vay cũng tăng theo thời gian
Mortgage có lãi suất điều chỉnh (ARM)
Mortgage có lãi suất điều chỉnh ra đời để giải quyết 
vấn đề sai lệch về thời hạn. Lãi suất mortgage được 
điều chỉnh theo lãi suất ngắn hạn để tương thích hơn 
với chi phí huy động vốn của định chế cho vay
Lãi suất tham chiếu là lãi suất thị trường (thường là 
lãi suất chứng khoán kho bạc) hoặc chi phí huy động 
vốn của tổ chức tín dụng
Để khuyến khích người vay chấp nhận ARM, định 
chế cho vay ấn định lãi suất ban đầu cho mortgage 
thấp hơn lãi suất hiện hành trên thị trường mortgage
Mortgage để xử lý “hiệu ứng nghiêng”
Mortgage thanh toán tăng dần (GPM): Khoản 
thanh toán danh nghĩa hàng tháng tăng với tỷ lệ 
không đổi trong một phần thời hạn của hợp đồng 
và sau đó sẽ là những khoản thanh toán bằng 
nhau.
GPM thường dành cho các hộ gia đình có thu 
nhập tăng dần
GPM có thể không giải quyết được vấn đề hiệu 
ứng nghiêng vì tỷ lệ lạm phát biến động trong 
thời hạn của GPM
Mortgage để xử lý “hiệu ứng nghiêng”
Mortgage điều chỉnh theo mức giá (PLAM): 
Được thiết kế sao cho các khoản thanh toán hàng 
tháng bằng nhau về sức mua chứ không phải giá 
trị danh nghĩa.
Để thanh toán khoản thanh toán hàng tháng theo 
PLAM, trong hợp đồng quy định rõ (1) lãi suất 
thực, (2) thời hạn của khoản vay, (3) chỉ số dùng 
để đo mức giá, thường là CPI. Sử dụng bảng tính 
sẵn để tính khoản thanh toán định kỳ theo lãi suất 
thực và thời hạn khoản vay. Sau đó đem khoản 
thanh toán thực nhân với hệ số điều chỉnh lạm 
phát để tính khoản thanh toán hàng năm.
Mortgage để xử lý “hiệu ứng nghiêng”
Khoản vay có lãi suất kép (DRM): Các khoản 
thanh toán xuất phát ở mức thấp (lãi suất 
mortgage thấp), sau đó chúng sẽ tăng đều theo tỷ 
lệ lạm phát nếu có, để đạt được các khoản thanh 
toán hàng năm gần như bằng nhau xét về sức 
mua, giống như với PLAM.
DRM khác PLAM ở chỗ khoản thanh toán của 
người vay được tính trên cơ sở một lãi suất ngắn 
hạn thả nổi.
Rủi ro lãi suất của mortgage
Khi lãi suất mortgage tăng, tổ chức nắm giữ 
mortgage phải chịu rủi ro lãi suất vì giá mortgage 
giảm. Đặc biệt, điều này gây ra khó khăn với những 
định chế huy động vốn ngắn hạn để đầu tư mortgage 
dài hạn.
Đối với nhà đầu tư nắm giữ mortgage lãi suất cố 
định, khi lãi suất tăng sẽ mất cơ hội kiếm lời từ các 
công cụ có lãi suất cao hơn khác trên thị trường.
Hạn chế rủi ro lãi suất bằng cách bán mortgage ngay 
sau khi khởi tạo hoặc đầu tư vào ARM
Rủi ro thanh toán sớm của mortgage
Rủi ro thanh toán sớm: Là rủi ro người vay thanh 
toán vượt quá khoản hoàn trả gốc đã được xác định. 
Nguyên nhân:
Người vay bán nhà
Người vay thanh toán sớm do lãi suất thị trường 
giảm. Khi đó định chế cho vay phải tái đầu tư ở lãi 
suất thấp hơn
Người vay không trả được nợ nên tài sản bị tịch biên 
và bán đi để thu hồi nợ
Hạn chế rủi ro thanh toán trước hạn: bán mortgage 
ngay sau khi khởi tạo hoặc sử dụng ARM
Rủi ro tín dụng
Là khả năng người vay không thanh toán đúng hạn 
hay thậm chí là vỡ nợ. 
Đối với khoản vay được Chính phủ đảm bảo thì rủi 
ro này là tối thiểu. 
Đối với khoản vay được đảm bảo tư nhân, rủi ro cần 
được đánh giá theo xếp hạng tín nhiệm của công ty 
bảo hiểm tư nhân đã bảo hiểm cho khoản vay. 
Đối với khoản vay không có bảo đảm, rủi ro tín 
dụng phụ thuộc vào người vay. Xác suất người vay 
vỡ nợ phụ thuộc vào điều kiện kinh tế chung cũng 
như những đặc điểm riêng của người vay (thu nhập, 
tài sản)
Các hoạt động trên thị trường mortgage
Trước đây các định chế tài chính thường tạo ra 
khoản vay, duy trì và cung cấp dịch vụ cho khoản 
vay đó.
Về sau, các định chế khởi tạo mortgage bán 
mortgage cho định chế khác. Cách phổ biến là 
tập hợp nhiều khoản mortgage lại và phát hành 
chứng khoán trên cơ sở các mortgage đó. Những 
người nắm giữ các chứng khoán này là chủ sở 
hữu các mortgage mà chứng khoán đại diện
Các hoạt động trên thị trường mortgage
Có ba nhóm hoạt động khác nhau trên thị trường 
mortgage: 
Khởi tạo mortgage
Thực hiện các dịch vụ cho mortgage: Thu tiền 
thanh toán hàng tháng, thông báo về thanh toán 
cho người vay, duy trì sổ sách theo dõi mortgage, 
khởi xướng thủ tục tịch biên khi cần thiết
Đầu tư vào mortgage
Định chế tài chính có thể lựa chọn thực hiện một 
hoặc một số hoạt động này.
Khởi tạo mortgage
• Định chế cho vay khoản vay bất động sản nhận đơn 
xin vay, thẩm định tín dụng đối với người làm đơn, 
gửi thư cam kết cho vay (nếu quyết định thực hiện 
khoản cho vay) và thực hiện khoản cho vay.
• Yếu tố quyết định cho vay hay không là hệ số thanh 
toán trên thu nhập =khoản thanh toán hàng tháng/thu 
nhập hàng tháng (hệ số này càng thấp khoản vay 
càng dễ được chấp nhận) và hệ số khoản vay trên 
giá trị = khối lượng khoản vay/giá trị thị trường của 
bất động sản (hệ số này càng thấp thì sự bảo vệ đối 
với người cho vay càng lớn)
Khởi tạo mortgage
• Định chế khởi tạo mortgage có 3 lựa chọn:
(1) Nắm giữ khoản cho vay bất động sản trong 
danh mục đầu tư
(2) Bán khoản cho vay cho nhà đầu tư khác
(3) Đưa khoản vay vào một tập hợp các khoản vay 
bất động sản để sử dụng làm vật thế chấp cho 
việc phát hành chứng khoán (chứng khoán hóa)
Cung cấp dịch vụ cho mortgage
• Thu tiền thanh toán hàng tháng và chuyển tới 
người sở hữu khoản cho vay
• Gửi thông báo thanh toán cho người vay
• Nhắc nhở người vay khi các khoản thanh toán 
quá hạn
• Duy trì sổ sách về khoản cho vay
• Quản lý số dư hợp lý để nộp thuế và bảo hiểm
• Khởi xướng thủ tục tịch biên khi cần thiết
• Cung cấp các thông tin về thuế cho người vay
Thu nhập từ dịch vụ mortgage
• Phí dịch vụ theo tỷ lệ phần trăm trên số dư của 
khoản vay. Đây là thu nhập chủ yếu của việc cung 
cấp dịch vụ mortgage
• Lãi từ số dư dự trữ để trả thuế và mua bảo hiểm cho 
người vay
• Lãi trên khoản thanh toán hàng tháng của người vay 
trước khi khoản tiền được chuyển cho nhà đầu tư
• Các khoản thu phụ khác như phí phạt chậm thanh 
toán..
• Thu khác từ dịch vụ cho định chế cho vay
Bảo hiểm liên quan tới mortgage
Bảo hiểm do người cho vay yêu cầu người vay 
mua nhằm giảm rủi ro vỡ nợ của người vay và 
chi phí do người vay chịu: Người vay phải mua 
bảo hiểm này nếu hệ số giá trị khoản vay/giá trị 
bất động sản (LTV) > 80%. Số tiền được bảo 
đảm bằng 1 tỷ lệ nào đó của khoản vay và có thể 
giảm xuống khi hệ số LTV giảm. Bảo hiểm có 
thể do một tổ chức chính phủ hoặc một công ty 
bảo hiểm tư nhân cung cấp
Bảo hiểm liên quan tới mortgage
Bảo hiểm tín dụng nhân thọ: Do người vay tự 
nguyện mua từ một công ty bảo hiểm nhân thọ. 
Hợp đồng này đảm bảo sự liên tục của các khoản 
thanh toán sau khi người được bảo hiểm qua đời, 
để cho những người còn sống có thể sống trong 
ngôi nhà của họ
Thu nhập từ mortgage
Phí khởi tạo mortgage
Lãi suất trên mortgage cho đến khi đáo hạn
Phí dịch vụ và các thu nhập có liên quan khác 
đến việc thực hiện dịch vụ cho mortgage
Chứng khoán hóa mortgage
• Là việc tập hợp nhiều khoản vay bất động sản và 
phát hành chứng khoán trên cơ sở các khoản vay 
đó. Người mua chứng khoán trở thành chủ sở 
hữu của các khoản vay này. Các khoản thanh 
toán thu được từ các khoản vay sẽ được chuyển 
tiếp cho người nắm giữ chứng khoán sau khi đã 
trừ đi phí cung cấp dịch vụ và các khoản phí 
khác. Vì vậy các chứng khoán này còn được gọi 
là chứng khoán bất động sản chuyển tiếp.
Định giá các khoản vay bất động sản
• Giá thị trường của khoản vay bất động 
sản bằng giá trị hiện tại của các dòng 
tiền trong tương lai thu được từ khoản 
vay đó
Vai trò của các định chế tài chính 
trên thị trường mortgage
Loại định chế Hoạt động
NHTM và định 
chế tiết kiệm
Khởi tạo và cung cấp dịch vụ cho các mortgage thương mại và nhà 
ở, duy trì mortgage trong danh mục đầu tư
Phát hành chứng khoán được hỗ trợ bởi mortgage
Mua chứng khoán được hỗ trợ bởi mortgage
Hiệp hội tín dụng, 
công ty tài chính
Khởi tạo mortgage và duy trì mortgage trong danh mục đầu tư
Quỹ tương hỗ Nắm giữ chứng khoán được hỗ trợ bởi mortgage trong danh mục 
đầu tư
Công ty môi giới Kết nối người mua và người bán mortgage trên thị trường thứ cấp
Ngân hàng đầu tư Cung cấp công cụ giúp cá nhà đầu tư vào mortgage chống rủi ro lãi 
suất
Công ty bảo hiểm Mua mortgage trên thị trường thứ cấp