Mua nhà theo hình thức hợp đồng góp vốn

 CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT CV10-41-47.0 
Tình huống này do Phạm Duy Nghĩa, giảng viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright biên soạn. Các nghiên cứu tình 
huống của Chương trình Giảng dạy Fulbright được sử dụng làm tài liệu cho thảo luận trên lớp học, chứ không phải để đưa ra 
khuyến nghị chính sách. 
Bản quyền © 2010 Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright 
21/12/2010 
PHẠ M DU Y NG HĨA 
MUA NHÀ THEO HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG GÓP VỐN 
Thông tin tóm lược từ báo chí phục vụ mục đích nghiên cứu 
Các câu hỏi dự kiến thảo luận: (i) Bản chất của “hợp đồng liên doanh” “hợp đồng góp vốn” trong các 
tình huống Đại Đô Thành và Ngân Thanh là gì, (ii) vì sao “hợp đồng góp vốn” có thể được chuyển 
nhượng, mua bán lòng vòng, (iii) những rủi ro đối với người mua nhà theo hình thức hợp đồng góp 
vốn, (iv) rủi ro cho người xây dựng, nhà thầu, ngân hàng cho vay, (v) nguyên nhân từ pháp luật về đất 
và nhà ở phải đã dẫn tới thực trạng này, (vi) muốn cải thiện tình hình này cần phải làm gì? 
Ví dụ 1: Đại Đô Thành 
TT 17/03/2010: Năm 2004, Công ty cổ phần Thủy đặc sản (Seaspimex, trụ sở tại đường Hòa Bình, P.Hòa 
Thạnh, Q.Tân Phú) và Công ty cổ phần đầu tư xây dựng kinh doanh địa ốc Đại Đô Thành (Công ty Đại 
Đô Thành, địa chỉ đường Cộng Hòa, P.4, Q.Tân Bình) ký hợp đồng kinh tế hợp tác đầu tư dự án nhà cao 
tầng Hòa Bình (213 Hòa Bình, P.Hòa Thạnh, Q.Tân Phú). Theo quảng cáo, đây là tòa nhà cao 20 tầng 
với quy mô gần 20.000m2, đầu tư 579 tỉ đồng do hai bên góp vốn. Trong đó Seaspimex góp vốn vào dự 
án bằng giá trị tiền đền bù giải tỏa, trị giá các tài sản trên đất. 
Trong khi cơ sở pháp lý của dự án chưa hoàn tất thì ngày 14-9-2004, Công ty Seaspimex đã ký ủy quyền 
cho Công ty Đại Đô Thành “được toàn quyền quyết định đầu tư, kinh doanh và trực tiếp ký kết các hợp đồng 
mua bán liên quan đến toàn bộ dự án”. Có được ủy quyền này, Công ty Đại Đô Thành đứng ra huy động 
vốn (dưới hình thức bán căn hộ giá 7,5 triệu đồng/m2 sàn). Nhiều người nộp tiền mua căn hộ. Khi 
khách hàng thắc mắc tại sao người đứng ra huy động vốn không phải là Công ty Seaspimex thì được 
ông Nguyễn Thanh Sơn (tổng giám đốc Công ty Đại Đô Thành) cho xem quyết định ủy quyền của 
Seaspimex. Ước tính, Công ty Đại Đô Thành đã ký khoảng 50 hợp đồng góp vốn với khách hàng với tổng giá trị 
khoảng 120 tỉ đồng. Trong đó, các khách hàng đã nộp cho Công ty Đại Đô Thành khoảng 20 tỉ đồng. 
Năm 2007 Seaspimex lo xong các thủ tục pháp lý dự án và quay ra tuyên bố Công ty Đại Đô Thành 
không đủ khả năng thực hiện dự án, vi phạm hợp đồng và tự thanh lý hợp đồng với Công ty Đại Đô 
Thành. Công ty Seaspimex đã chấm dứt hợp đồng hợp tác với Công ty Đại Đô Thành từ tháng 3-2007. 
Từ năm 2007 đến nay, khách hàng nhiều lần lên xuống đòi lại tiền nhưng cả hai công ty Đại Đô Thành 
và Seaspimex luôn đùn đẩy trách nhiệm. Ông Nguyễn Anh Phương, đại diện các khách hàng, cho biết: 
“Đến thời điểm hiện nay, căn hộ chúng tôi mua thì không được giao, toàn bộ số tiền góp vốn cũng 
không được chủ đầu tư trả lại. Chúng tôi càng hoang mang hơn khi nghe tin Công ty Đại Đô Thành 
Mua nhà theo hình thức hợp đồng góp vốn CV10-41-47.0 
Trang 2/10 
không còn hoạt động, trong khi đó Seaspimex cho rằng mình không biết việc huy động vốn. Mặc dù 
chúng tôi đã nhiều lần yêu cầu Công ty Seaspimex phải thực hiện nghiêm túc mọi trách nhiệm về tài 
chính đối với khách hàng nhưng họ không có bất kỳ một phản hồi nào”. 
Ông Lê Hữu Thọ, chủ tịch HĐQT Công ty Seaspimex, nói người đứng ra thu tiền là phía Công ty Đại 
Đô Thành chứ không phải Seaspimex. Mọi quyền lợi giữa Seaspimex và Công ty Đại Đô Thành đã được giải 
quyết xong khi thanh lý hợp đồng từ 03/2007. Tuy nhiên, đại diện pháp lý của Seaspimex cũng xác nhận 
công ty này có ký giấy ủy quyền cho Công ty Đại Đô Thành thực hiện các thủ tục đầu tư, được quan hệ 
với tất cả các thành phần tín dụng và các đơn vị tài chính cũng như khách hàng, chịu trách nhiệm 
thanh toán các khoản vay. Seaspimex cho rằng không biết Công ty Đại Đô Thành huy động vốn của 
dân. Seaspimex không nhận được văn bản gì về việc này. 
Ông Nguyễn Anh Phương, đại diện khách hàng, cho rằng việc Công ty Đại Đô Thành đứng ra huy 
động vốn để thực hiện dự án là trên cơ sở sự ủy quyền của Seaspimex. Chính vì nhận thức rõ như vậy 
nên khách hàng mới có lòng tin ký hợp đồng mua căn hộ. Điều đáng nói, trong suốt quá trình hợp tác 
với Công ty Đại Đô Thành, Công ty Seaspimex không có bất kỳ văn bản hay yêu cầu nào ngăn chặn đối 
với công ty này về việc huy động vốn trên. 
Ví dụ 2: CTCP Ngân Thanh 
VNexpress 14/04/2010: CTCP Ngân Thanh: Trước vẻ đẹp căn hộ mẫu The Montana Apartment (TP 
HCM) nhiều người sẵn sàng góp vốn 30-80% giá trị căn nhà. Gần đến thời hạn giao nhà khách mới biết 
mình bị lừa vì dự án chỉ mới có cọc và đất trống. 
Ngày 12-13/4/2010, một nhóm người xuất hiện quanh khu căn hộ mẫu dự án The Montana Apartment 
để đòi tiền đã góp vốn dự án. Họ mang theo đơn tố cáo, những bảng yêu cầu trả tiền viết trên tờ lịc ... iều dài 41,5 km, 
bắt đầu từ TP Hà Đông đi qua các huyện Thanh Oai, Ứng Hòa, Phú Xuyên với tổng diện tích gần 600 
ha được chia nhiều khu đô thị Thanh Hà A, Thanh Hà B. Đây là khu đô thị hoàn vốn thực hiện theo 
hình thức đầu tư BT đã được Chính phủ phê duyệt. Theo đó, Cienco5 bỏ tiền ra xây dựng trục đường 
nam Hà Nội. Đổi lại, Chính phủ giao cho Cienco 5 làm chủ đầu tư dự án Thanh Hà A, B - Cienco5 và 
Khu đô thị Mỹ Hưng - Cienco5. 
Theo quy hoạch, khu đô thị mới Thanh Hà A - Cienco5 thuộc các xã Phú Lương, TP Hà Đông và xã Cự 
Khê, huyện Thanh Oai; diện tích 195,51ha. Khu đô thị mới Thanh Hà B - Cienco5 thuộc các xã Phú 
Lương, Kiến Hưng, TP Hà Đông và xã Cự Khê, huyện Thanh Oai; diện tích 193,22ha. Dự án đang trong 
giai đoạn giải phóng mặt bằng. 
Là dự án thực hiện đồng bộ cơ sở hạ tầng hiện đại, đường giao thông lớn nên ngay từ khi khởi công 
vào giữa năm 2008, hai khu đô thị Thanh Hà A, B đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư bất 
động sản. 
Không những thế, sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 69/2009/NĐ về thu hồi đất, bồi thường, hỗ 
trợ tái định cư, trong đó quy định mức hỗ trợ những người mất đất gấp 5 lần giá đất nông nghiệp thì 
đất phân lô tại các khu đô thị càng trở nên đắt giá. 
Mua nhà theo hình thức hợp đồng góp vốn CV10-41-47.0 
Trang 7/10 
Từ nhiều tháng nay, cùng với các dự án đô thị tại đường Lê Trọng Tấn kéo dài, Hoàng Quốc Việt kéo 
dài, thì đất nền tại khu đô thị Thanh Hà - Cienco5 trở thành "hàng hót" đối với giới đầu tư bất động sản 
vì giá đất tăng từng ngày và cho tới trước khi vụ việc này xảy ra, thị trường tự do đã lên tới trên 20 
triệu đồng/m2. Vì vậy, với mức giá mà Công ty 1-5 đưa ra chỉ có 13 triệu đồng/m2 thì việc hàng trăm 
nhà đầu tư sẵn sàng đổ tiền vào bằng các hợp đồng giao vốn là chuyện đương nhiên. 
Trong những ngày qua, dù lãnh đạo Cienco5 Land đã khẳng định với báo chí rằng doanh nghiệp này 
chưa tiến hành bất cứ giao dịch mua bán bất động sản nào tại dự án Thanh Hà, nhưng theo điều tra của 
chúng tôi, thời gian qua, ngoài Công ty 1-5, còn có những công ty khác cũng đã bán đất tại dự án 
Thanh Hà bằng những hợp đồng có tên rất "mới" như "thỏa thuận hợp tác". 
Đầu tháng 4/2010, Công ty TNHH một thành viên Phúc Lê có văn phòng tại 12B ngõ 34 đường Nguyễn 
Thị Định, Trung Hòa, Cầu Giấy cũng đã ký "thỏa thuận hợp tác" với khách hàng đặt cọc để được mua 
đất tại dự án Thanh Hà B - Cienco5 với giá 13 triệu đồng/m2 với khẳng định "không thay đổi trong mọi 
trường hợp". Tại thỏa thuận này, Công ty Phúc Lê còn ghi rõ vị trí, diện tích của từng lô đất khách hàng 
sẽ được nhận. 
CAND 25/04/2010: Bấp bênh như mua nhà trên giấy 
Chiều 22/4, Công ty 1-5 đã tổ chức hội nghị khách hàng tại Nhà Văn hóa quận Thanh Xuân để giải trình 
về việc huy động vốn tại dự án Thanh Hà - Cienco5. Trước làn sóng người muốn được vào phía bên 
trong hội trường, Công ty 1-5 đã bố trí các nhân viên bảo vệ đứng chặn cửa và chỉ có những người 
mang theo hợp đồng góp vốn hoặc có số của hợp đồng thì mới được vào dự họp. Phía bên trong hội 
trường có khoảng 400 chỗ ngồi đã gần như chật kín. Trước khách hàng, ông Lê Hòa Bình - Chủ tịch 
HĐQT Công ty 1-5 đã thừa nhận có lỗi với các khách hàng và mong nhận được sự chia sẻ. 
Thay mặt cho Công ty 1-5, ông Bình cam kết sẽ tiếp tục đàm phán với Cienco5 để hoàn thiện thủ tục 
pháp lý. Theo ông Bình, trong trường hợp nếu khách hàng muốn rút tiền thì phía công ty sẽ không 
ngăn cản. "Nếu các nhà đầu tư muốn rút tiền ra tôi không cản trở. Tôi là người có lỗi" - ông Bình nói. 
Ông Bình cho biết, hiện công ty này vẫn còn 400 tỷ đồng (trong tài khoản ngân hàng) để hoàn lại vốn 
cho nhà đầu tư. Để rút tiền, nhà đầu tư phải làm đơn xin rút vốn. Đối với đất liền kề thì khách hàng giao 
dịch với đại lý nào thì làm việc với đại lý ấy. Đối với các khách hàng mua đất liền kề thì mỗi ngày đơn 
vị này cũng chỉ có thể giải quyết cho khoảng từ 10-15 khách hàng. 
Tại buổi họp này, ông Bình cũng đưa ra thông tin Công ty 1-5 đã có phương án khác cho các khách 
hàng lựa chọn. Do đơn vị này là một trong những cổ đông góp vốn chính thức vào dự án Nam Đàn 
Plaza (Đây là dự án nằm trên đường Phạm Hùng, cạnh tòa nhà Keangnam) nên sẽ ưu tiên chuyển quyền 
tham gia đầu tư của khách hàng vào dự án này. Nếu khách hàng vẫn có nhu cầu đầu tư tiếp vào dự án 
Thanh Hà A thì đơn vị này vẫn đáp ứng tất cả các điều kiện như ban đầu đã cam kết với các khách 
hàng. 
Tìm hiểu sự việc cho thấy không phải ngẫu nhiên mà Công ty 1-5 ký các hợp đồng góp vốn nêu trên 
với khách hàng. Để thực hiện được việc này, trước đó ngày 19/1/2010, Công ty 1-5 đã ký một hợp đồng 
vay vốn với Cienco 5 Land số tiền 200 tỷ đồng, lãi suất 1% tháng, thời hạn vay 18 tháng. Thời hạn giải 
ngân rất nhanh, chỉ trong vòng 23 ngày kể từ ngày ký, Công ty 1-5 phải chuyển hết số tiền đó cho 
Cienco 5 Land. 
Kèm theo hợp đồng góp vốn, đó là một phụ lục hợp đồng với nội dung, Cienco 5 Land sẽ phải ưu tiên 
cho Công ty 1-5 hợp tác đầu tư đất biệt thự tại A2, khu đô thị Thanh Hà - Cienco 5 với diện tích khoảng 
55.000m2 và đơn giá được ấn định giá không quá 12 triệu đồng/m2 (đã có thuế giá trị gia tăng). 
Mua nhà theo hình thức hợp đồng góp vốn CV10-41-47.0 
Trang 8/10 
Có được hợp đồng trong tay, Công ty 1-5 thực hiện ngay việc ký các hợp đồng giao vốn (thực chất đây 
là hình thức lách luật để bán đất trong khi đất không thuộc quyền quản lý của mình) với những người 
có nhu cầu đầu tư đất mua đất tại dự án Thanh Hà - Cienco 5. Ngay sau khi ký hợp đồng với khách 
hàng, Công ty 1-5 đã thu 30% giá trị lô đất và số tiền chênh khoảng 5-6 triệu đồng/m2 và phải nộp đủ 
100%. 
Do không thực hiện việc giao vốn đúng thời hạn như đã ký kết nên Cienco5 Land đã hủy hợp đồng với 
Công ty 1-5. Tuy nhiên, Công ty 1-5 vẫn sử dụng hợp đồng đã bị hủy này để ký kết hợp đồng giao vốn 
với khách hàng có nhu cầu mua đất tại dự án Thanh Hà - Cienco5. 
Hiện tượng mua nhà trên giấy dưới hình thức góp vốn dẫn đến "vỡ lở" như vậy không phải là lần đầu 
tiên xảy ra. Tháng 7/2009, PC15 Công an Hà Nội đã khám phá vụ án lừa đảo bán nhà "dự án ma" xảy ra 
tại Công ty CP Sàn bất động sản Việt Nam do Lê Hồng Bàng làm Tổng Giám đốc. 
Phương thức thủ đoạn của các đối tượng là thành lập các doanh nghiệp, tạo dựng ra các dự án và lợi 
dụng vấn đề cải cách hành chính để làm văn bản gửi thành phố xin chủ trương đầu tư, khi thành phố 
và các ngành có văn bản trả lời thì lợi dụng những văn bản đó để quảng bá coi như dự án đã được 
duyệt để lừa đảo khách hàng có nhu cầu mua nhà. 
Nhà đầu tư cần thận trọng trước tâm lý "đám đông" 
Giá bất động sản tại nhiều dự án được cho là vượt rất xa so với giá trị thực bởi chính giới đầu cơ tạo 
nên sự "khan hàng". Nhóm đầu cơ này có thể là một số đơn vị lớn chung tiền ký hợp đồng góp vốn với 
chủ đầu tư, thực chất là một hình thức "lách luật", mua đất dưới hình thức góp vốn rồi tung tin đẩy giá 
lên cao, huy động vốn bằng cách bán cho người mua cũng dưới hình thức góp vốn. 
Người mua vì sợ hết hàng và thấy giá được đẩy lên trong một thời gian ngắn đã vội vã "xuống tiền" 
đầu tư mà không xác minh tính hợp pháp của những lô đất được bán ra. Ngoài ra, bản thân người mua 
phải chấp nhận bỏ ra một khoản tiền vênh ngoài hợp đồng cho "cò" đất hoặc cho chính đơn vị chủ đầu 
tư thứ cấp. 
Việc mua nhà dự án dưới hình thức hợp đồng góp vốn như đã nêu trên cũng cho thấy kẽ hở pháp luật 
đang bị giới kinh doanh bất động sản lợi dụng. Góp vốn bản chất là kinh doanh, có lỗ, lãi; phải có hợp 
đồng ràng buộc chặt chẽ, rõ ràng. Thế nhưng luật chưa có quy định về vấn đề này nên người ta lợi 
dụng danh nghĩa góp vốn để bán nhà, đất trên giấy. 
Vô lý nữa là chuyện lách luật xảy ra từ lâu, người mua biết, người bán biết, cơ quan quản lý cũng biết, 
nhưng chưa có quy định nào xử lý. Thậm chí, có ý kiến cho rằng phải cho phép huy động vốn, nếu 
không chủ đầu tư không đủ vốn làm dự án. 
Cảnh báo của cơ quan điều tra, khi mua nhà dự án, nhất thiết người mua phải có sự tìm hiểu kỹ về chủ 
đầu tư ở các khía cạnh sau: Dự án đó phải được cấp có thẩm quyền cấp chứng nhận đầu tư (thẩm 
quyền của UBND thành phố hoặc Thủ tướng Chính phủ. Trường hợp dự án Thanh Hà - Cienco5, việc 
cấp chứng nhận đầu tư được Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho UBND TP Hà Nội). 
Nếu không mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư, phải tìm hiểu chủ đầu tư thứ cấp. Chủ đầu tư thứ cấp hợp 
pháp là đơn vị được chủ đầu tư hợp tác giao cho triển khai thực hiện một phần dự án theo đúng quy 
hoạch được duyệt và phải thực hiện đúng theo yêu cầu của chủ đầu tư. 
Chủ đầu tư thứ cấp chỉ được huy động vốn khi có đủ các điều kiện sau: dự án đã được phê duyệt về 
quy hoạch kiến trúc; được cấp chứng nhận đầu tư; hợp đồng hợp tác của chủ đầu tư thứ cấp với chủ 
Mua nhà theo hình thức hợp đồng góp vốn CV10-41-47.0 
Trang 9/10 
đầu tư phải có hiệu lực pháp luật; dự án đã tiến hành việc khởi công xây dựng phần móng (đối với biệt 
thự nhà vườn, biệt thự liền kề) và tầng 1 (đối với nhà chung cư); đã có thiết kế chi tiết (căn hộ chung cư 
hoặc biệt thự) được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc huy động vốn phải thông qua sàn giao dịch. 
Theo Cơ quan điều tra, việc huy động vốn của Công ty 1-5 là trái pháp luật bởi các lý do sau: Dự án 
Thanh Hà - Cienco5 mới chỉ trong quá trình phê duyệt và xem xét phê duyệt cho chủ đầu tư là Cienco5. 
Dự án này chưa thực hiện giao đất vì chưa giải phóng mặt bằng. 
Hiện nay, dự án chưa triển khai xây dựng phần móng đối với khu biệt thự nhà vườn và liền kề. Hợp 
đồng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp không có hiệu lực pháp luật. Việc mua bán không thông 
qua sàn giao dịch. Việc huy động vốn của Công ty 1-5 càng sai hơn khi không còn là nhà đầu tư thứ cấp 
nhưng vẫn tiến hành thu tiền của các nhà đầu tư 
Ví dụ 4: Góp vốn để được quyền mua căn hộ Hattoco 
VNeconomy 26/10/2010: Gần 30 khách hàng mua căn hộ tại dự án tòa nhà hỗn hợp Hattoco, số 110 Trần 
Phú, Hà Đông (Hà Nội), vừa có đơn gửi cơ quan báo chí khiếu nại việc chủ đầu tư dự án trên không 
giữ cam kết như đã ký với họ từ ban đầu 
Đại diện nhóm khách hàng trên, ông Trần Bảo Lâm, cho biết vào tháng 7/2009, ông và nhiều khách 
hàng khác đã tham gia vào việc góp vốn vào dự án trên để được quyền mua một căn hộ tại đây, sau khi dự án đủ 
điều kiện kinh doanh theo pháp luật. 
Khi đó, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư xây dựng Ba Đình đã ký thỏa thuận với khách 
hàng giá bán căn hộ bằng đồng Việt Nam (VND) với mức giá trung bình là 15,5 triệu đồng/m², khách 
hàng phải đóng 30% giá trị căn nhà dưới hình thức hợp đồng vay vốn, không tính lãi. 
Như vậy, căn hộ của ông Lâm được quyền mua theo hợp đồng vay vốn có diện tích 138,6 m² sẽ có mức 
giá tương đương 2,15 tỷ đồng. 
Tuy nhiên, theo ông Lâm, đầu tháng 10 năm 2010, sau khi dự án đủ điều kiện bán, chủ đầu tư đã quy 
đổi đơn giá từ VND ra thành USD (Đô la Mỹ) với tỷ giá 19.500 VND/USD, tức giá ban đầu là 15,5 triệu 
đồng/m² được quy đổi thành 797 USD/m². Như vậy. giá căn hộ của ông mua tại thời điểm ký hợp đồng 
góp vốn là 2,15 tỷ đồng, tương đương với 110.400 USD. 
Theo ông Lâm, chủ đầu tư lý giải việc thay đổi trên rằng, khẳng định là đồng tiền được sử dụng trong 
hợp đồng mua bán là VND, song cần được đảm bảo bằng USD. 
Và vì vậy, trong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư đã đưa thêm một điều khoản là giá mua bán căn hộ tại 
thời điểm thanh toán hết tiền mua và bàn giao căn hộ có thể tăng hoặc giảm phụ thuộc vào sự biến 
động của tỷ giá USD. 
Thậm chí, trong 5 đợt thanh toán, chủ đầu tư đã đặt điều kiện với khách hàng tại mỗi đợt thanh toán, 
nếu tỷ giá USD/VND có biến động thì số tiền thanh toán của mỗi đợt sẽ điều chỉnh tăng hoặc giảm. 
Theo các khách hàng, điều này là một “chiêu” bắt chẹt khách hàng và chủ đầu tư nắm chắc lợi thế, bởi 
thực tế qua nhiều năm, tỷ giá USD/VND chưa bao giờ giảm. Việc chủ đầu tư đưa thêm điều khoản “có 
thể giảm” chỉ là nhằm hợp thức hóa việc “lách luật” của mình. 
Mua nhà theo hình thức hợp đồng góp vốn CV10-41-47.0 
Trang 10/10 
Còn theo chị Nguyễn Thị Thu Huyền (một khách hàng mua căn hộ tại dự án trên), trong hợp đồng vay 
vốn, chủ đầu tư không hề đưa ra giá bán căn hộ bằng USD và 30% giá trị căn hộ được quy bằng VND, 
nên khi chuyển sang hợp đồng mua bán, giá bán cũng phải giữ nguyên theo VND. 
“Việc chủ đầu tư bất ngờ quy đổi giá nhà từ tiền VND sang USD trong khi tỷ giá luôn tăng cao là bắt 
ép khách hàng”, chị Huyền bức xúc. 
Ngoài ra, theo các khách hàng, trong hợp đồng vay vốn, chủ đầu tư công bố là 2012 sẽ tiến hành bàn 
giao nhà. Tuy nhiên, trong hợp đồng mua bán sau đó, thời điểm bàn giao nhà đã được sửa thành 2014. 
Bên cạnh đó, phụ lục nguyên vật liệu biến động giá mà chủ đầu tư cung cấp cho khách hàng rất sơ sài, 
chung chung, chỉ nêu giá trị chênh lệch với giá gốc để rồi áp phần phụ thu theo tầng là 1%. 
Khó xử lý 
Đáp lại những khiến kiện trên, ông Lương Văn Phú, Giám đốc Công ty Cổ phần Tư vấn đầu tư xây 
dựng Ba Đình khẳng định: “Đồng tiền được sử dụng trong hợp đồng vẫn là VND”. Theo ông Phú, việc 
doanh nghiệp này sử dụng tỷ lệ USD để quy đổi chỉ là cách để bảo toàn vốn cho doanh nghiệp, đồng 
thời tránh tình hình biến động của nguyên vật liệu. Do vậy, theo vị này, một số điều khoản trong hợp 
đồng góp vốn không liên quan đến hợp đồng mua bán. 
Lãnh đạo Công ty Ba Đình cũng khẳng định, việc công ty dùng USD để đảm bảo hoàn toàn là thỏa 
thuận giữa hai bên. Việc khách hàng đồng ý ký vào hợp đồng mua bán là do họ thấy có lợi nên tự 
nguyện ký hợp đồng, bởi thực tế giá chào bán căn hộ tại dự án này hiện nay là khoảng 24 triệu đồng/m², trong 
khi công ty vẫn giữ nguyên giá bán 15 triệu đồng/m² tính theo giá khởi điểm từ tầng 7. 
Trao đổi với chúng tôi, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho hay, theo quy định của Ngân 
hàng Nhà nước, việc niêm yết, giao dịch mua bán bất cứ hàng hóa nào trên lãnh thổ Việt Nam đều phải 
giao dịch bằng VND. Đến thời điểm này, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chấp hành quy định này 
tương đối nghiêm túc. 
Tuy nhiên, Thứ trưởng Nam cũng thừa nhận, vẫn có tình trạng doanh nghiệp “lách luật” bằng việc vẫn 
tiến hành niêm yết, thanh toán bằng VND, song trong hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư thường 
“đẻ” thêm điều khoản là căn hộ trị giá bao nhiêu VND thì tương đương với một khoản là bao nhiêu 
USD, và khi tỷ giá thay đổi thì giá VND phải thay đổi theo. 
Theo ông Nam, để xử phạt doanh nghiệp trong trường hợp này là tương đối khó, bởi thực tế, đây là 
thỏa thuận dân sự giữa doanh nghiệp và khách hàng. Nếu khách hàng không chấp thuận thì họ sẽ 
không ký vào hợp đồng. 
Ông Nam cũng cho biết, chiêu quy đổi này thực ra chỉ tồn tại được ở thị trường bất động sản Hà Nội 
do nguồn cung vẫn hạn chế. Còn ở Tp.HCM thì điều khoản này hầu như không có vì nguồn hàng dồi 
dào hơn, thị trường gần như là thuộc về người mua. 
“Hạn chế này là do cung - cầu trên thị trường quyết định. Chỉ khi nào thị trường thuộc về người mua 
thì rủi ro tỷ giá sẽ thuộc về người bán. Còn theo luật thì cũng khó có thể xử phạt doanh nghiệp được”, 
ông Nam cho hay