Dự án khách sạn 27B Nguyễn Đình Chiểu Street, District 1, HCMC

DỰ ÁN KHÁCH SẠN 
27B Nguyễn Đình Chiểu Street, District 1, HCMC 
Tháng 7 - 2007 
Kiến Nghị Hợp Tác Đầu Tư 
Nội dung 
Giới thiệu dự án 
Phân tích các phương án đầu tư 
Vietnam Airline tự phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt 
Airline Hotel JSC phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt 
Kiến nghị phương án đầu tư mới của VinaLand 
Vị trí khu đất 
Saigon Trade Center 
Nguyen Dinh Chieu Street 
Dinh Tien Hoang Street 
Hoa Lu Stadium 
The Site 
Khu đất tọa lạc tại góc đường Đinh Tiên Hoàng và Nguyễn Đình Chiểu, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh 
Cách trung tâm Thành phố 5 phút đi xe máy 
Diện tích khu đất: 5.006m 2 
Hiện trạng khu đất 
Khu đất đang xây dở dang phần thô của một tòa nhà Khách sạn tiêu chuẩn 4 sao theo quy hoạch được duyệt của Sở Quy hoạch Kiến Trúc 
Cơ sở pháp lý 
Giấy phép xây dựng số 5317/GPXD ngày 07/11/1996 do Văn phòng Kiến trúc sư trưởng TP.HCM cấp, tổng diện tích xây dựng 21.240.26 m 2 , 13 tầng, 1 tần lửng và 1 tầng hầm. 
Hợp đồng thuê đất số 995/HĐTĐ-GTĐ ngày 25/01/2002 giữa Sở Địa chính Nhà đất Tp.HCM và Tổng Công ty Hàng Không Việt Nam, diện tích 5.006m2, thời gian thuê từ 21/12/2000 đến 30/7/2019, giá thuê 28.000đ/m 2 /năm. 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng số 00232/2a/QSDĐ/3603/UB do Ủy Ban Nhân Dân Tp.HCM cấp ngày 24/09/2002, diện tích 5.006m 2 , thời gian cho thuê từ 21/12/2000 đến 30/07/2019. 
Chi tiết quy hoạch đã được duyệt 
Theo quy hoạch hiện tại của Sở Quy hoạch Kiến Trúc: 
Diện tích khuôn viên: 	5.600m 2 
Diện tích xây dựng: 	2.903 m 2 
Mật độ xây dựng: 	58% 
Tổng số tầng: 	13 tầng 
Hệ số sử dụng đất: 	4,24 
Tổng diện tích sàn xây dựng: 	21.240,26 m 2 , bao gồm: 
Tầng trệt: 	gồm 02 cửa hàng, 1 bar 38 chỗ, nhà hàng 90 chỗ, giải khát ngoài 	trời 64 chỗ 
Tầng 1: 	Nhà hàng Nhật, Quầy giải khát, Ballroom 200 chỗ, parking 23 xe 
Tầng 2: 	09 văn phòng cho thuê, 01 trung tâm thương mại, 01 câu lạc bộ 	thể thao, hồ bơi, bar và parking 23 xe 
Tầng 3-13: 	khu vực khách sạn 267 phòng bao gồm 257 phòng Standard, 6 	phòng Deluxe, 2 phòng Super Deluxe và 2 phòng Suite 
Giả sử dự án được triển khai ngay ngày hôm nay 
Nội dung 
Giới thiệu dự án 
Phân tích các phương án đầu tư 
Vietnam Airline tự phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt 
Airline Hotel JSC phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt 
Kiến nghị phương án đầu tư mới của VinaLand 
Chi phí đầu tư 
Phân tích nguồn vốn 
VỐN ĐẦU TƯ BẰNG TIỀN MẶT 
NGUỒN VỐN 
Chi phí xây dựng: 	US$18.442.150 (83%) 
Chi phí phát triển:	US$ 2.766.323 (12%) 
Vốn lưu động trong giai đoạn xây dựng:	US$ 933.869 (4%) 
TỔNG CỘNG: US$22.142.341 (100 %) 
Vốn tiền mặt: US $ 9.442.341 (43%) 
Nguồn vốn vay: US$12.700.000 (57%) 
TỔNG CỘNG: US$22.142.341 (100%) 
Kế hoạch kinh doanh 
Thời gian thuê đất còn lại là 15 năm bao gồm 2 năm xây dựng và 13 năm hoạt động. 
Phân tích doanh thu: 
Bảng giá bán đơn vị sản phẩm: 
Phân tích chi phí 
Chi phí thuê đất: VND158.000/m2/năm * 5.006m2 = VND791 triệu, tương đương US$49.434 
Chi phí khấu hao tính theo chuẩn mực kế toán Việt Nam hiện hành: 
Phần công trình xây dựng và nhà cũ: 	35 năm 
Hệ thống kỹ thuật, thiết bị, trang trí nội thất:	5 năm 	 
Phần giá trị thanh lý còn lại sau khấu hao sẽ đưa vào dòng ngân lưu ròng tương đương giá trị còn lại của 22 năm. 
Các chi phí hoạt động tương ứng được thiết lập dựa trên mức trung bình đã được tham khảo từ kết quả kinh doanh của các khách sạn 4 sao trong phạm vi Quận 1. 
Thuế thu nhập doanh nghiệp: 28% 
Phân tích dòng tiền dự án 
Vietnam Airline cần phải đầu tư thêm số tiền 9.4 triệu USD để phát triển dự án theo quy hoạch và đạt hiệu quả tài chính như sau: 
Hiện giá ròng của dự án 3.8triệu USD 
Tỷ suất thu hồi nội bộ IRR 20.3% 
Thời gian hoàn vốn khá dài 7.5 năm 
Kết luận: 
Vietnam Airline không thu hồi được giá trị tương đương 9 triệu USD của tài sản đã hình thành trên khu đất dự án như mong muốn 
Việc Vietnam Airline không tự thực hiện dự án mà đưa dự án cho công ty cổ phần phát triển như hiện nay là hoàn toàn hợp lý 
Nội dung 
Giới thiệu dự án 
Phân tích các phương án đầu tư 
Vietnam Airline tự phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt 
Airline Hotel JSC phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt 
Kiến nghị phương án đầu tư mới của VinaLand 
Cơ sở pháp lý 
Nghị quyết số 405A/NQ-HĐQT/TCTHK của Hội Đồng Quản Trị Tổng Công ty Hàng Không Việt Nam ngày 29/03/2004 về chủ trương thành lập Công ty Cổ phần Khách Sạn Hàng Không đầu tư xây dựng Khách sạn tại số 27B Nguyễn Đình Chiểu, phường Đa Kao, Quận 1, Tp.HCM làm cơ sở ban đầu 
Cơ cấu vốn hiện tại 
Vietnam Airline 
Sasco 
Thien Minh 
Thien Son 
Petro Quang Ngai 
Airline Hotel JSC 
Vốn điều lệ: US$6triệu 
60% 
10% 
10% 
10% 
10% 
Dự Án 
 Khách sạn tiêu chuẩn 4 sao gồm 267 phòng và 9 văn phòng cho thuê 
Nhà đầu tư thiểu số 
Vietnam Airline góp 60% vốn điều lệ của Airline Hotel JSC bằng quyền sử dụng khu đất, tương đương 3.6 triệu USD 
Phần giá trị tài sản trên đất còn lại tương đương 5.4 triệu USD sẽ được Công ty CP Airline Hotel trả chậm trong