Bài giảng Tài chính doanh nghiệp - Chương 2: Định giá bất động sản

Chương 2: Định giá bất động sản 
2.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường
bất động sản
2.2. Định giá bất động sản
DHTM_TMU
2.1.1 TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm
2. Đặc trưng của BĐS
3. Quyền chủ thê ̉ đối với BĐS
DHTM_TMU
1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản là những tài sản cố định tại một vị trí địa
lý nhất định.
Bất động sản
Đất đai
Các công trình
Xd trên đất
Các tài sản khác 
gắn liền đất và CTXD
DHTM_TMU
- Cố định về vị trí
- Tính bền vững
- Tính khác biệt
- Tính khan hiếm
- Có giá trị lớn
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Đặc trưng của BĐSDHTM_TMU
• Theo đặc tính vật chất
- Đất đai
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công 
trình kiến trúc
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai
• Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật 
chất
- Công trình kiến trúc
- Đất đai
Phân loại bất động sản
DHTM_TMU
- Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có 3 hình thức chiếm
giữ đất đai:
(i) Sở hữu vĩnh viễn,
(ii) Thuê theo hợp đồng,
(iii) Quyền sử dụng đất.
- Đối với các công trình:
(i) Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu
đất cũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy.
(ii) Thuê theo hợp đồng: các công trình trên khu đất được
đem cho thuê theo hợp đồng.
Quyền của chủ thể đối với bất động sảnDHTM_TMU
2.1.2. Thị trường bất động sản
Khái niệm thị trường BĐS
- Thị trường BĐS là thị trường của các hoạt động
mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch
quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS va ̀ các dịch vụ
liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chu ̉ thê ̉
trên thị trường theo quy luật thị trường va ̀ có sự quản
lý của Nhà nước.
DHTM_TMU
2.1.2. Thị trường bất động sản (tiếp)
- Đặc điểm của thị trường BĐS:
+ Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
+ Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực, địa
phương.
+ Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không
hoàn hảo.
DHTM_TMU
Phân loại thị trường BĐS
* Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước
+ Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của
Nhà nước
+ Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm
soát của Nhà nước
DHTM_TMU
Phân loại (tiếp)
* Căn cứ vào tình trạng tham gia thị trường
+ Thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu (quyền sử dụng) 
đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai.
+ Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho 
thuê. 
+ Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS.
DHTM_TMU
Phân loại (tiếp)
* Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường
+ Thị trường đất đai.
+ Thị trường nhà ở
+ Thị trường BĐS công nghiệp
+ Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở
+ Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ.
DHTM_TMU
Phân loại (tiếp)
* Căn cứ vào tính chất các giao dịch
+ Thị trường mua bán BĐS
+ Thị trường thuê và cho thuê BĐS.
+ Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo 
hiểm.
+ Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên 
doanh.
DHTM_TMU
2.1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản
• Cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng.
• Tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh doanh 
BĐS.
• Thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà 
ở, các công trình xây dựng.
DHTM_TMU
2.2. Định giá bất động sản
2.2.1. khái niệm và cơ sở giá trị của định giá BĐS
* Khái niệm:
ĐG BĐS là sự ước tính về giá trị của BĐS cụ thể
dưới hình thái tiền tệ bằng phương pháp phù hợp
trong những điều kiện của một thị trường cụ thể nhằm
đáp ứng cho một mục đích đã được xác định rõ.
DHTM_TMU
2.2. Định giá trị bất động sản
Cơ sở giá trị của ĐG BĐS:
Giá trị thị trường là chuẩn mực của ĐG; Có thể sử dụng
giá trị khác giá trị thị trường (giá trị phi thị trường)
- Sử dụng giá trị thị trường:
- Sử dụng giá trị phi thị trường:
DHTM_TMU
2.2.2. Mục đích định giá bất động sản
- Bảo toàn giá trị tài sản;
- Mua bán, chuyển nhượng tính tiền nộp ngân sách;
- Biến động chủ quyền tài sản của DN;
- Thế chấp, thanh lý;
DHTM_TMU
2.2.2. Mục đích định giá bất động sản
- Để đánh giá lại giá trị của các khoản mục ghi trên sổ sách
kế toán, báo cáo tài chính;
- Đầu tư và góp vốn DN, cổ phần hóa;
- Đền bù giải tỏa;
- Chứng minh tài sản để du học và vay vốn ngân hàng.
- Nghiên cứu khả thi, các quyết định đầu tư, các đề xuất về
kế hoạch phân vùng.
DHTM_TMU
2.2.3. Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS
2.2.3.1. Phương pháp so sánh
2.2.3.2. Phương pháp thu nhập
2.2.3.3. Phương pháp chi phí
2.2.3.4. Phương pháp thặng dư
DHTM_TMU
2.2.3.1. Phương pháp so sánh 
a, Cơ sở
- chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay
thế
- giá trị tài sản mục tiêu được xác định trên cơ sở
đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá
trị của BĐS tương đương có thể so sánh được
trên thị trường.
DHTM_TMU
2.2.3.1. Phương pháp so sánh
Tìm kiếm
thông tin
và lựa chọn
TS so sánh
Xây dựng 
Bảng
So sánh
Phân
tích và
điều
chỉnh
Ước tính
giá trị
ts
b, Kỹ thuật định giáDHTM_TMU
2.2.3.1. Phương pháp so sánh (tiếp)
* Ưu điểm: * Hạn chế:DHTM_TMU
2.2.3.1. Phương pháp so sánh
* Điều kiện áp dụng:
- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin 
cậy và kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định..
- Sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác 
suất và máy tính. 
DHTM_TMU
2.2.3.2. Phương pháp thu nhập
a, Cơ sở
- dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích
tương lai.
- Theo nguyên tắc này, về mặt lý thuyết giá thị
trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá
trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai
có thể nhận được từ BĐS.
- Có thể vận dụng các kỹ thuật dự toán vốn và đánh
giá hiệu quả dự án đầu tư để xác định giá trị BĐS.
DHTM_TMU
Phương pháp đầu tư (PP thu nhập)
b) Kỹ thuật định giá
V0 = 
Trong đó: 
V0: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị 
của BĐS.
CFt: Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở 
năm thứ t.
i: Tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)
n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).
1 (1 )
n
t
t
t
CF
i 

DHTM_TMU
Phương pháp thu nhập
C, Trình tự tiến hành
Ước tính 
thu nhập 
hàng năm
Ước tính 
Chi phí
Hàng năm
Tính
Tỷ suất
Chiết khấu
Ước tính
Giá trị
BĐSb1
b2
b3
b4
DHTM_
MU
Phương pháp đầu tư (PP thu nhập)
• Ưu điểm:
-
• Nhược điểm:
-
DHTM_TMU
Phương pháp đầu tư (PP thu nhập)
* Điều kiện áp dụng:
- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang
lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo
trước một cách hợp lý.
- Với BĐS có dòng thu nhập phát sinh không
đều thì có thể sử dụng kỹ thuật chiết khấu dòng
tiền (DCF).
- Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định
lựa chọn dự án đầu tư.
DHTM_TMU
2.2.3.3. Phương pháp chi phí
Cơ sở:
Phương pháp chi phí là một phương pháp được 
xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên 
tắc thay thế.
DHTM_TMU
Phương pháp chi phí
Trình tự tiến hành
Ước tính
giá trị
lô đất
trống
Ước tính
CF để xd
mới
công trình
xd trên đất
Ước tính
tổng số
tiền giảm
giá tích
luỹ
Ước tính 
giá trị
Công trình
b1
b2
b3
b4
Ước tính
giá trị
BĐS
b5
DHTM_TMU
* Các loại chi phí:
• Chi phí tái tạo:
• Chí phí thay thế:
Phương pháp Chi phí
DHTM_TMU
Ưu điểm:
Phương pháp Chi phí
Hạn chế:DHTM_TMU
Điều kiện áp dụng
- Thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích
sử dụng riêng biệt, đặc biệt là những công trình công
cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh.
- Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các
hợp đồng Bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.
- Tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
- Có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương
pháp khác.
Phương pháp Chi phíDHTM_TMU
2.2.3.4. Phương pháp thặng dư
* Cơ sở
- Tuân thủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuy nhiên,
“nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo.
- Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn
hảo, không có nhà đầu tư nào có lợi thế đặc biệt
hơn so với các nhà đầu tư khác. Tỷ suất sinh lời
trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cần phải
trả cho số vốn đã bỏ vào đầu tư, bất kể số vốn đó là
của ai.
DHTM_TMU
Phương pháp thặng dư
Trình tự tiến hành
Xđ cách
sd 
TNVHQN
Ước tính
tổng giá trị
của sự
phát triển
Ước tính
tổng cf
của sự
phát triển
Xác định
giá trị
còn lại
của sự
phát triển
b1
b2
b3
b4
Ước tính
giá trị 
của BĐS 
mục tiêu
b5
DHTM_TMU
• Bước 4: xác định giá trị còn lại của sự phát triển (hay 
còn gọi là giá trị thặng dư) 
• Bước 5: xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa 
vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá 
vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hội hợp lý để có 
BĐS cho việc phát triển), gồm các giả định về: 
- Chi phí pháp lý, 
- Thuế chuyển nhượng BĐS, 
- Chi phí tài chính.
- Lợi nhuận có liên quan.
DHTM_TMU
Ưu điểm:
Phương pháp thặng dư
Hạn chế:
DHTM_TMU
Điều kiện áp dụng
- phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển
không phức tạp.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và
mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ
thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp
của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các
phương án phát triển BĐS.
Phương pháp thặng dưDHTM_TMU
2.2.4. Quy trình định giá BĐS
Khái niệm:
Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình có
tính hệ thống nhằm giúp TĐV hành động một cách
rõ ràng, phù hợp với công tác định giá.
DHTM_TMU
2.2.4. Quy trình định giá BĐS
Quy trình định giá BĐS cũng bao gồm 6 bước:
• Xác định vấn đề
• Lên kế hoạch
• Thu thập thông tin
• Phân tích thông tin
• Chuẩn bị báo cáo
• Báo cáo định giá
DHTM_TMU