Bài giảng Tài chính doanh nghiệp - Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản

Định giá Tài sản
số tín chỉ: 03
Bộ môn Tài chính Doanh nghiệp
ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
DHTM_TMU
Nội dung nghiên cứu học phần 
• Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản (6,0)
• Chương 2: Định giá bất động sản (6,2)
• Chương 3: Định giá máy móc thiết bị (6,1)
• Chương 4: Định giá tài sản vô hình (8,3)
• Chương 5: Định giá doanh nghiệp (10,3)
DHTM_TMU
Tài liệu tham khảo
• [1]. PGS. TS Lê Thị Kim Nhung, TS Vũ Xuân Dũng (2017), Giáo trình 
Định giá tài sản, Nhà xuất bản Hà Nội.
• [2]. TS. Nguyễn Minh Hoàng (2011), Định giá tài sản, Nhà xuất bản 
Thống kê. 
• [3]. TS. Vũ Đức Minh (2011), Giáo trình Nguyên lý và Tiêu chuẩn thẩm 
định giá, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân
• [4]. Đoàn Văn Trường (2004), Các phương pháp thẩm định giá trị máy 
móc thiết bị, Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật.
• [5]. Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp, 
Nhà xuất bản Thống kê
• [6] Shiman Z.Benninga and Oded H.Sarig (1997), Corporate finance – A 
valuation approach, McGraw-Hill
• [7] Mar Grinblatt, Sheridan Titman (2002) Financial markets and 
corporate strategy, McGraw-Hill 
DHTM_TMU
Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản
1.1. Đối tượng và mục đích của định giá tài sản 
1.2. Một số khái niệm liên quan đến tài sản và 
giá trị tài sản 
1.3. Các nguyên tắc và quy trình định giá tài sản
1.4. Hoạt động định giá tài sản
DHTM_TMU
1.1.1. Khái niệm định giá tài sản
• Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth 
Vương quốc Anh:
• Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing của AVO 
(Hiệp hội thẩm định giá Austraylia):
• Theo IVSC:
DHTM_TMU
Đặc trưng cơ bản của định giá là:
• Định giá là công việc ước tính.
• Định giá là một hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
• Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
• Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ
yếu là bất động sản.
• Xác định tại một thời điểm cụ thể.
• Xác định cho một mục đích nhất định.
• Dữ liệu được sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến
thị trường.
DHTM_TMU
1.1.2. Đối tượng của định giá tài sản 
Đối tượng ĐG là những tài sản hợp pháp 
được tham gia thị trường tài sản 
theo quy định hiện hành của pháp luật
DHTM_TMU
1.1.3. Mục đích của định giá tài sản
- Để chuyển giao quyền sở hữu
- Các mục đích tài chính và tín dụng
- Để xác định giá trị số tiền cho thuê theo hợp đồng
- Để phát triển tài sản và đầu tư
- Xác định giá trị tài sản trong DN
- Đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý
DHTM_TMU
1.2. Một số khái niệm liên quan đến tài 
sản và giá trị tài sản 
• 1.2.1. Tài sản
• 1.2.2. Giá trị tài sản
• 1.2.3. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
• 1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài 
sản
DHTM_TMU
1.2.1. Tài sản
• Khái niệm: 
Theo Viện Ngôn ngữ học: Tài sản là của cải vật chất hoặc 
tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.
Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do 
doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động 
trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương 
lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 04): Tài sản là 
nguồn lực: (a) DN kiểm soát được; và (b) Dự tính đem lại lợi 
ích kinh tế trong tương lai cho DN. 
DHTM_TMU
1.2.1. Tài sản
• Khái niệm: Theo IVSC Tài sản là nguồn lực 
được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định.
• Phân loại tài sản:
Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong ĐG bao 
gồm 4 loại:
- Bất động sản
- Động sản
- Doanh Nghiệp
- Các quyền tài sản
DHTM_TMU
1.2.1. Tài sản (tiếp)
Các quyền về tài sản:
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và 
có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể 
cả quyền sở hữu trí tuệ.
- Quyền chiếm hữu
- Quyền sử dụng, 
- Quyền định đoạt.
DHTM_TMU
1.2.2. Giá trị tài sản
Theo quan điểm của C.Mác:
Theo quan điểm định giá tài sản: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng
tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào
đó tại một thời điểm nhất định.
DHTM_TMU
1.2.2. Giá trị tài sản (tiếp)
* Đặc tính của giá trị
Một tài sản có giá trị cần thiết phải có đủ 4 đặc trưng 
pháp lý và kinh tế:
- Tính hữu ích:
- Tính khan hiếm: 
- Tính có yêu cầu: 
- Tính có thể chuyển giao được:
DHTM_TMU
1.2.3. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường
- Giá trị thị trường 
- Giá trị phi thị trường 
DHTM_TMU
1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài 
sản doanh nghiệp
* Các yếu tố mang tính vật chất
* Các yếu tố về tình trạng pháp lý
* Các yếu tố mang tính kinh tế
*Các yếu tố khác
DHTM_TMU
1.3. Các nguyên tắc và quy trình định giá tài 
sản
1.3.1. Các nguyên tắc định giá tài sản 
1.3.2. Quy trình định giá tài sản
DHTM_TMU
18
1.3.1. Các nguyên tắc định giá tài sản
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
2. Nguyên tắc thay thế
3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
4. Nguyên tắc đóng góp
5. Nguyên tắc cung cầu
DHTM_TMU
19
1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
• Cơ sở của nguyên tắc: 
Con người luôn có xu 
hướng tìm cách khai thác 
một cách tối đa lợi ích của 
tài sản. 
Nội dung của nguyên tắc:
giá trị chỉ được thừa nhận trong 
điều kiện sử dụng một cách tốt 
nhất và hiệu quả nhất.
+ Phải chỉ ra các khả năng thực tế và những lợi ích của việc sử 
dụng đó. 
+ Khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả 
nhất. 
DHTM_TMU
20
1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và (tiếp)
IVSC GIẢI THÍCH MỘT TÀI SẢN ĐƯỢC COI LÀ 
SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU QUẢ NHẤT KHI:
• Khả năng sử dụng tài sản tốt nhất tài sản trong
bối cảnh tự nhiên;
• Pháp luật cho phép
• Tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất
cho tài sản.
DHTM_TMU
21
2 Nguyên tắc thay thế
• Cơ sở của nguyên tắc: 
• người mua thận trọng sẽ không 
mua một tài sản nào đó, nếu 
anh ta tốn ít tiền hơn nhưng 
vẫn có thể có một tài sản tương 
tự.
Nội dung của nguyên tắc:
Giá trị của một tài sản có thể 
được đánh giá thông qua chi phí 
để có một tài sản tương đương.
+ Phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của 
các tài sản tương tự, 
+ trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giá trị giữa 
các loại tài sản. 
DHTM_TMU
22
3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai 
• Cơ sở của nguyên tắc: 
• Giá trị của tài sản được 
quyết định bởi những lợi 
ích mà nó sẽ mang lại cho 
người sử dụng.
Nội dung của nguyên tắc:
Phải dự kiến được các khoản lợi 
ích trong tương lai mà tài sản có 
thể mang lại cho chủ thể
+ Phải dự kiến được và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó 
để ước tính giá trị tài sản. 
+ Phải thu thập những chứng cớ thị trường của các tài sản tương tự 
để tiến hành so sánh
DHTM_TMU
23
4 Nguyên tắc đóng góp
• Cơ sở của nguyên tắc: 
giá trị của từng bộ phận tài
sản cấu thành nên tổng giá 
trị của cả tài sản 
Nội dung của nguyên tắc:
Giá trị của một tài sản phụ thuộc 
vào sự có mặt hay vắng mặt của 
của các bộ phận cấu thành nên 
toàn bộ tài sản 
Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các tài sản 
riêng lẻ lại với nhau.
DHTM_TMU
24
5 Nguyªn t¾c cung cÇu
Cơ sở của nguyên tắc: 
Căn cứ chủ yếu là giá trị thị
trường. Giá trị thị trường của tài
sản phụ thuộc vào cung cầu
Néi dung cña nguyªn t¾c:
§Þnh gi¸ mét tµi s¶n ph¶i ®Æt
nã trong sù t¸c ®éng cña c¸c
yÕu tè cung cÇu.
Ph¶i ®¸nh gi¸ ®îc t¸c ®éng cña yÕu tè cung cÇu ®èi víi c¸c giao dÞch
trong qu¸ khø vµ dù b¸o ¶nh hëng cña chóng trong t¬ng lai.
DHTM_TMU
1.3.2 Quy trình định giá tài sản
1. Xác định tổng quát về tài sản định giá và 
loại hình giá trị làm cơ sở định giá
2. Xây dựng kế hoạch
3. Khảo sát hiện trường, thu thập
thông tin
4. Phân tích thông tin
5. Xác định giá trị tài sản 
cần định giá
6. Lập báo cáo, chứng thư
DHTM_TMU
1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp)
Bước 1: Xác định vấn đề
Bước 2: Lập kế hoạch định giá
Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu
Bước 4: phân tích tài liệu và ước tính giá trị
Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá
Bước 6: Báo cáo định giá.
DHTM_TMU
1.4. Hoạt động định giá tài sản
• 1.4.1. Vai trò của hoạt động định giá tài sản
• 1.4.2. Các cấp độ hoạt động định giá tài sản
• 1.4.3. Phạm vi của dịch vụ định giá tài sản chuyên nghiệp
• 1.4.4. Mối quan hệ giữa kiểm toán và định giá tài sản
• 1.4.5. Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của người làm công 
tác định giá tài sản
• 1.4.6 Giới thiệu về một số tổ chức nghề nghiệp định giá tài sản trên 
thế giới
DHTM_TMU
1.4.1. Vai trò của hoạt động định giá tài sản
- Định giá là một hoạt động trung tâm của các hoạt động kinh 
tế trong nền KTTT. 
- Định giá giúp các chủ thể đưa ra các quyết định đúng trong 
các quan hệ giao dịch về tài sản.
- Dịch vụ định giá ngày càng gia tăng cả ở khu vực Nhà nước 
và tư nhân.
DHTM_TMU
1.4.2. Các cấp độ hoạt động định giá tài sản
- Cấp độ đầu tiên: tự định giá
- Cấp độ thứ 2: những người trong nghề bất động sản 
- Cấp độ thứ 3: những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp
DHTM_TMU
1.4.3. Phạm vi của dịch vụ định giá tài sản 
chuyên nghiệp
• Hành nghề định giá trong tất cả các vấn đề về tài sản, cho
tất cả các mục đích.
• Hoạt động định giá cũng được sử dụng kết hợp với các cố
vấn pháp luật, thanh tra, hoạch định, về các dự án phát
triển, các vấn đề kinh tế về dự án xây dựng công ty, thành
lập công ty
• Hoạt động định giá cũng được các cấp chính quyền thuê
thẩm định giá tài sản cho việc đánh thuế,
DHTM_TMU
1.4.4. Mối quan hệ giữa kiểm toán và 
định giá tài sản
* Sự giống nhau
• Đều được cung cấp bởi các tổ chức chuyên nghiệp, độc lập 
được quy định ở mỗi nước. 
• Đều được thừa nhận trên trường quốc tế.
• Đều là công cụ quyết định để sử dụng trong quản lý và các 
mục đích khác.
• Đều chấp nhận một số cách tiếp cận chung
DHTM_TMU
Kiểm toán
• Ý kiến khách quan hợp lý đối
với việc trình bày các BCTC
• dựa vào mức giá công bố
trên các hóa đơn hoặc hợp
đồng được duyệt (chi phí lịch
sử).
• Phân tích và kiểm tra nội bộ
liên quan đến luồng thông tin
dẫn đến các tài khoản của
DN.
• Ý kiến về xác định 1 phần giá
trị của DN, đôi khi về giá trị
của bản thân DN.
• xác định để lựa chọn các
phương án đầu tư, cung cấp
thông tin cho mục đích bảo
hiểm, để hợp nhất mua lại DN,
thiết lập giá trị của số tiền cho
vay hoặc thế chấp,
• Cân nhắc giá trị tại mức giá thị
trường hoặc chi phí thay thế
mà không đề cập đến giá trị
được viết trên hóa đơn.
Định giá
DHTM_TMU
1.4.5. Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của 
người làm công tác định giá tài sản
* Nhiệm vụ của nhà thẩm định giá
• Xác định giá trị thị trường của tài sản 
• Là người cố vấn cho các nhà đầu tư
• Cung cấp cho người khác sử dụng, giúp họ đưa ra các quyết 
định liên quan đến tài sản.
DHTM_TMU
1.4.5. Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của 
người làm công tác định giá tài sản
* Những phẩm chất cần thiết của một nhà thầm định giá
• Công bằng và nỗ lực làm việc hết mình
• Tinh thông nghiệp vụ
• Có năng lực, theo kịp sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế 
và các kỹ thuật định giá, các điều kiện pháp lý mới
• Có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật 
có tinh thần trách nhiệm cao với khách hàng.
DHTM_TMU
1.4.6 Giới thiệu về một số tổ chức nghề 
nghiệp định giá tài sản trên thế giới
• Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC)
• Hiệp hội các nhà thẩm định giá ASEAN (AVA)
• Văn phòng thầm định giá Australia (AVO)
DHTM_TMU