Bài giảng Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá

SLIDES 
BÀI 
GIẢNG
2018
NGUYÊN LÝ VÀ TIÊU CHUẨN 
THẨM ĐỊNH GIÁ
Giảng viên: Ths. Nguyễn Thị Minh Phương
Phó trưởng Bộ môn Định giá – ĐH KTQD.
Điện thoại: 0915.268.678
Mail: nguyenminhphuong@neu.edu.vn
Web: khoamarketing.neu.edu.vn
PHÂN BỔ 
THỜI GIAN
PHƯƠNG 
PHÁP ĐÁNH 
GIÁ HỌC 
PHẦN
Điểm chuyên cần (10%). Điều kiện dự thi:
sinh viên tham gia 70% số giờ
Kiểm tra học phần (30%): Kiểm tra viết,
hoặc làm bài tập theo nhóm.
Thi kết thúc học phần (60%): Kiểm tra viết.
CHƯƠNG I: KHÁI QUÁT VỀ LÝ THUYẾT THỊ TRƯỜNG 
GIÁ CẢ
1.1 Phạm trù giá cả trong nền kinh tế thị trường
Các khái niệm về giá cả, giá trị
Học thuyết giá trị của Mác
Các quan điểm giá trị của kinh tế học hiện đại
1.2 Cơ chế vận động của giá cả thị trường
Các quy luật kinh tế thị trường
Giá thị trường biểu hiện giá trị hàng hoá và giá cả tiền tệ
Xu hướng vận động của giá cả thị trường 
Các vai trò của giá cả
1.3 Các yếu tố quyết định sự hình thành giá
của doanh nghiệp
• Các yếu tố bên ngoài
• Các yếu tố bên trong
1.4 PHÂN LOẠI, CƠ CẤU GIÁ VÀ THẨM ĐỊNH CHI PHÍ
Phân loại giá
Cơ cấu giá bán
Phân loại chi phí
Một số vấn đề liên quan
1.5 Các hình thị trường và phương pháp thẩm 
định giá
CHƯƠNG II: CÁC NGUYÊN TẮC KINH TẾ ÁP DỤNG 
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ
2.1 Nguyên tắc tối ưu hoá giá trị tài sản
2.2 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
2.3 Nguyên tắc phù hợp
9NỘI DUNG QUAN TRỌNG 
2.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
* Xét về mặt sử dụng: Bất động sản là loại tài sản có khả 
năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau: 
- Sử dụng hợp pháp
- Sử dụng không hợp pháp
- Sử dụng trái với các quy định của địa phương
* Xét về mặt giá trị:
- Sử dụng cho thu nhập ròng thấp nhưng kéo dài
- Sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn rất 
ngắn.
1
0
2.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Chúng ta đánh giá sử dụng cao nhất và tốt nhất ở 4 mặt:
 Thỏa mãn nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất. 
 Sử dụng phải hợp pháp
 Sử dụng cho thu nhập ròng cao nhất hoặc giá trị hiện tại 
của thu nhập ròng trong tương lai cao nhất.
 Thời gian tạo ra thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất
VÍ DỤ SỬ DỤNG HỢP PHÁP: 
ĐẤT XÂY TRỤ SỞ CƠ QUAN CHO THUÊ VĂN PHÒNG.
1
2
Các yếu tố cần phải phân tích:
 Các bước xác định sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu nhất: 
1. Xác định sử dụng tốt nhất, tối ưu nhất đối với đất trống:
 Trợ giúp thẩm định viên xác định mảnh đất khác có thể so sánh. 
 Đi đến ý tưởng về giá trị của đất
 Xác định công trình tối ưu có thể xây dựng và sử dụng trên đất để tối đa 
hoá thu nhập từ đất. 
2. Ý tưởng về công trình tối ưu có thế xây dựng trên đất phải:
 Khai thác tối đa lợi thế của đất để thoả mãn nhu cầu thị trường.
 Tuân thủ những quy tắc, những hạn chế của khu vực và thị trường.
Các yếu tố cần phải phân tích:
1. Xem xét sử dụng công trình trên đất tốt nhất, tối ưu nhất. 
- Trợ giúp thẩm định viên xác định các công trình khác có thể so 
sánh. 
- Trợ giúp việc đưa ra quyết định tối ưu với công trình xây dựng 
(CTXD) hiện có trên đất: 
+ Duy trì CTXD như hiện trạng vốn có 
+ Tân trang, nâng cấp công trình 
+ Thay đổi mục đích sử dụng công trình 
+ Phá bỏ công trình 
Đất coi như trống Công trình xây dựng trên đất 
Lựa chọn Lựa chọn 
 Xây cất công trình Để nguyên 
 Bỏ trống Thay đổi 
2. Kết luận về việc sử dụng tốt nhất, tối ưu nhất: 
+ Mục đích sử dụng 
+ Thời gian sử dụng 
+ Những người tham gia sử dụng 
VÍ DỤ: NHÀ CẦN PHÁ DỠ
CHƯƠNG II: CÁC NGUYÊN TẮC KINH TẾ ÁP DỤNG 
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ
2.4 Nguyên tắc thay thế
2.5 Nguyên tắc năng suất cận biên
2.6 Nguyên tắc quan hệ cung cầu
CHƯƠNG II: CÁC NGUYÊN TẮC KINH TẾ ÁP DỤNG 
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ
2.7 Nguyên tắc lợi ích trong tương lai
2.8 Nguyên tắc cân bằng, hài hoà trong
sự phát triển
2.9 Nguyên tắc đóng góp
1
7
2.7. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Được hiểu: Là hành vi phán đoán của người thẩm định giá về giá thị thu
được từ bất động sản dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế thị
trường trong khu vực.
Ví dụ:
Một ngôi nhà đang cho thuê nhưng đang bị lỗ vốn. Bên cạnh có bất động
sản tương tự, tốt hơn vừa bán được được 8 tỷ.
- Hiện tại có một người mua trả 10 tỷ.
- Người thẩm định giá sau khi khảo sát thông tin và xác minh các số
liệu chính xác, dựa vào việc ước lượng các giá trị tương lai bất động
sản mang lại có thể ước tính giá trị Bất động sản là 15 tỷ.
1
8
2.9. Nguyên tắc đóng góp
Được hiểu: Giá trị một bộ phận cấu thành phụ thuộc vào sự
đóng góp của nó vào tổng thu nhập của bất động sản mà nó
tham gia hợp thành.
Ví dụ:
Một ngôi nhà không có Gara ô tô ở tầng 1 bán 5tỷ, nhưng nếu
có Gara ô tô có thể bán 6 tỷ.
- Vậy giá trị Gara ô tô đóng góp vào bất động sản là 1 tỷ.
- Thực tế chi phí để xây dựng Gara là 100 triệu.
CHƯƠNG II: CÁC NGUYÊN TẮC KINH TẾ ÁP DỤNG 
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ
2.10 Nguyên tắc tuân thủ
2.11 Nguyên tắc cân bằng
CHƯƠNG III: CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ
3.1 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
3.2 Tiêu chuẩn thẩm định giá ASEAN
3.3 Tiêu chuẩn thẩ ... n
thẩm định giá.
 Tuổi đời hiệu quả là số năm mà MMTB được sử dụng thực tế phát
huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng.
CÁCH XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ HAO MÒN HỮU HÌNH
 4.5 Xác định hao m n và ước tính giá trị hao m n l y kế: 
* Ước tính hao mòn hữu hình của máy, thiết bị: 
 - Cách 1: Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế: 
 Tuổi đời hiệu quả 
Hao mòn của tài sản = ---------------------------- x 100% 
 Tuổi đời kinh tế 
 - Cách 2: Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các bộ phận chính: 
 H = 


n
i
i
n
i
ii
T
xTH
1
1
Trong đó : 
H : Hao mòn của máy, thiết bị tính theo tỷ lệ % 
Hi: Hao mòn của bộ phận kỹ thuật chủ yếu thứ i 
Ti: Tỷ trọng giá trị của bộ phận i trong tổng giá trị máy, thiết bị 
n : Số lượng bộ phận kỹ thuật chủ yếu trong máy, thiết bị 
 * Ước tính hao mòn vô hình của máy, thiết bị: 
+ Căn cứ vào thực tế giá bán trên thị trường gắn liền với đặc điểm kinh tế kỹ 
thuật của máy thiết bị 
BÀI TẬP SỐ 4 
Công ty A tại thành phố Hà Nội yêu cầu thẩm định giá 1 máy ủi cho mục đích mua 
bán vào thời điểm 12/2010 với các thông tin sau: 
1/Thông tin về máy ủi cần thẩm định giá: 
- Máy đưa vào sử dụng 12/2006 với nguyên giá 600 triệu đồng 
- Thời gian sử dụng của máy ủi theo QĐ 206 và TT 203/2009/TT-BTC là 10 năm 
- Công suất của máy ủi là 30m3/h 
-
Công ty A sử dụng máy ủi: 
 +Có cường độ sử dụng lớn hơn mức bình thường là 25%. 
 +Công ty thực hiện trùng tu bảo dưỡng đúng định kì theo yêu cầu kỹ thuật. 
Yêu cầu: Xác định tỷ lệ % giá trị còn lại của máy ủi. 
GỢI Ý LỜI GIẢI BÀI TẬP SỐ 4 
1/Giá trị còn lại của máy ủi cần thẩm định giá: 
Tính hao mòn của máy ủi: 
Tỷ lệ hao mòn = ( tuổi đời hiệu quả/ Tuổi đời kinh tế ) × 100% 
Từ 12/2006 đến 12/2010 thời gian sử dụng thực tế ( tuổi đời thực tế ) là: 4 năm. Do 
cường độ sử dụng lớn hơn mức bình thường là 25%. Nên: 
Tuổi đời hiệu quả = tuổi đời thực tế x (1 + 25%) 
= 4năm x (1 + 25%) = 5 năm 
 Tỷ lệ hao mòn = (5 năm/10 năm) × 100% = 50% 
 Tỷ lệ % giá trị còn lại của máy ủi là: 100% - 50% = 50% 
Các bước thực hiện
3. Ước tính giá trị hiện tại của tài sản thẩm định giá, 
bằng Bước (2) – Bước (3). 
2. Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn
của tài sản cần thẩm định giá.
1. Ước tính các chi phí tái tạo (hoặc chi phí thay thế) tài
sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, mới 100%.
VÍ DỤ: TÀU CHỞ DẦU
 Chiếc tàu chở dầu thô trọng tải 104.000 tấn được khởi công vào
tháng 10/2006, trị giá 800 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành hạ thủy
vào tháng 3/2008, nhưng chưa hoàn thành.
 Tháng 7/2009, bão mạnh gây triều cường, sóng lớn tràn vào ụ tàu
làm tàu gây ngập, hư hỏng thiết bị. Thiệt hại lên đến 350 tỷ đồng.
 Thời điểm thẩm định 7/2010: Tàu thì cơ bản đã hoàn thành,
song ba bộ phận quan trọng là máy chính, nồi hơi và tụ điện chính
vẫn chưa được lắp ráp.
 Khảo sát: máy chính thì đối tác nước ngoài đang sửa chữa. Nồi
hơi đã chuyển từ nước ngoài về đến cảng ở Hải Phòng chưa thể
đưa về nhà máy được vì nợ thuế hải quan. Còn tụ điện chính đã
đặt hàng chế tạo hoàn thành nhưng còn ở bên Hàn Quốc chưa
chuyển về vì khó khăn tài chính.
Khái niệm: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi
các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai
thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (vốn hóa thu nhập) để
ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
CHƯƠNG V: PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
CÁCH TIẾP CẬN TỪ THU NHẬP
Nội dung phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:
1.Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường
hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi
và số năm đầu tư là vô hạn.
Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm
hoạt động trên tổng giá trị tài sản.
2.Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường
hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau.
Tỷ suất chiết khấu: là một phân số dung để chuyển đổi dòng
thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài
sản.
Các bước áp dụng phương pháp thu nhập
Bước 1: Ước tính Tổng thu nhập tiềm năng (hàng năm)
Bước 2: Ước tính số tiền thất thu do không cho thuê hết công suất,
rủi ro thanh toán.
Bước 3: Ước tính các thu nhập khác
Bước 4: Ước tính Tổng thu nhập thực tế (hàng năm) (B1-B2+B3)
Bước 5: Ước tính chi phí duy tu, vận hành tài sản.
Bước 6: Ước tính thu nhập ròng từ việc kinh doanh tài sản (B4-B5)
Bước 7: Xác định tỷ suất vốn hóa/ tỷ suất triết khấu thích hợp dùng
để tính toán.
Bước 8: Áp dụng công thức Vốn hóa phù hợp để tìm ra giá trị hiện
tại của tài sản cần thẩm định giá.
Các dạng thẩm định giá bằng PP thu nhập 
a. Đối với tài sản mang lại thu nhập đều, vĩnh viễn:
Công thức vốn hóa trực tiếp:
 Hoặc V = I x GI
 Trong đó: V ; là giá trị tài sản
 I: thu nhập ròng trong một năm
 R: tỷ suất vốn hóa
 GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R) 
R
I
V 
Các dạng thẩm định giá bằng PP thu nhập 
b. Đối với tài sản mang lại thu nhập có thời hạn 
b.1 Thu nhập không bằng nhau (dòng tiền không đều):
Trong đó: V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt : Thu nhập năm thứ t
Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n
n : Thời gian năm giữ tài sản.
r: tỷ suất chiết khấu
V =
n
CFt
∑ +
Vn
(1+r)t (1+r)n
t-i
Các dạng thẩm định giá bằng PP thu nhập 
b. Đối với tài sản mang lại thu nhập có thời hạn
b.2 Thu nhập bằng nhau (dòng tiền đều):
V =
n
1
CF ∑ +
Vn
(1+r)t (1+r)n
t-i
Trong đó: V: Giá trị thị trường của tài sản
CFt : Thu nhập năm thứ t
Vn: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n
n : Thời gian năm giữ tài sản.
r: tỷ suất chiết khấu 
6.1 Phương pháp so sánh là: Phương pháp thẩm định giá dựa
trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính,
xác định giá trị thị trường của tài sản.
6.2 Các trường hợp áp dụng: các tài sản cần TĐG có tính đồng
nhất và giao dịch phổ biến trên TT.
CHƯƠNG VI: Phương pháp so sánh
CÁCH TIẾP CẬN THỊ TRƯỜNG
Các bước tiến hành
• Gồm sáu (6) bước sau đây: 
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá 
và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ 
sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
6.3 Yêu cầu khi khảo sát, thu thập thông tin
+ Ưu tiên thu thập giao dịch thành công
+ Thông tin khách quan, có thể chứng minh, ghi rõ nguồn gốc,
thời gian thu thập thông tin trong Báo cáo TĐG.
+ Thông tin chào bán/ chào mua phải so sánh, điều chỉnh để tìm
ra mức giá hợp lý.
+ Thời gian giao dịch không quá 2 năm
+ Lưu trữ bằng chứng.
(theo TC_TĐGVN)
6.4 NGUYÊN TẮC ĐIỀU CHỈNH:
- Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.
- Điều chỉnh giá một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so
sánh còn lại.
- Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm
định giá thì điều chỉnh tăng
- Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần
thẩm định giá thì điều chỉnh giảm
- Những yếu tố ở tài sản so sánh giống với tài sản cần thẩm định
giá thì không điều chỉnh.
- Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng
minh được trên thị trường.
6.5 PHƯƠNG THỨC ĐIỀU CHỈNH:
a. Nguyên tắc khống chế:
- Chênh lệch giữa mỗi mức giá chỉ dẫn và Trung bình các mức
giá chỉ dẫn không qúa 15%.
b. Phương thức điều chỉnh:
- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: Điều chỉnh trước
Ví dụ: Điều kiện thanh toán, giao dịch; chi phí phát sinh ngay
khi mua máy móc thiết bị
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%): Điều chỉnh sau
6.6 Xác định giá trị của MMTB
Bảo đảm chênh lệch giữa mức giá trung bình chung với các mức
giá chỉ dẫn không quá 15%.
Trị tuyệt đối của tổng các điều chỉnh nhỏ nhất (chênh lệch
giữa giá trước điều chỉnh và giá sau điều chỉnh).
Tổng số lần điều chỉnh: Số lần điều chỉnh càng ít càng tốt.
Biên độ điều chỉnh: Mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh của một yếu tố
so sánh càng nhỏ càng tốt.
Tổng giá trị điều chỉnh thuần: nhỏ nhất
(Theo TC – TĐGVN)
Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh 
TT Yếu tố so sánh 
Tài sản 
thẩm định giá 
Tài sản 
so sánh 1 
Tài sản 
so sánh 2 
Tài sản 
so sánh 3 
A Giá bán Chưa biết Đã biết Đã biết Đã biết 
B 
Điều chỉnh theo 
các yếu tố so sánh 
B1 
Yếu tố so sánh 1 
Tỷ lệ 
Tỷ lệ điều chỉnh 
Mức điều chỉnh 
Giá sau điều chỉnh 
B2 
Yếu tố so sánh 2 
Tỷ lệ 
Tỷ lệ điều chỉnh 
Mức điều chỉnh 
Giá sau điều chỉnh 
C 
Mức giá 
chỉ dẫn 
D 
Mức giá chỉ dẫn 
tổng tài sản 
E 
Thống nhất mức giá chỉ dẫn 
Số lần điều chỉnh 
Tổng giá trị điều chỉnh thuần 
Tổng giá trị điều chỉnh gộp 
CHƯƠNG 7: Phương pháp Thặng dư
Phương pháp thặng dư: 
7.1 Phương pháp thặng dư: là phương pháp thẩm định giá
mà giá trị thị trường của BĐS cần thẩm định giá được xác
định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước
tính của sự phát triển giả định của BĐS (tổng doanh thu)
trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Công thức tính:
V = DT - CP
Trong đó: V: là giá trị BDS cần thẩm định giá, 
DT: là tổng doanh thu của dự án,
CP: là tổng chi phí đầu tư dự án.
Phương pháp thặng dư
Trong đó:
 DT là hiện giá tổng doanh thu 
phát triển của dự án, 
 DTt là doanh thu dự tính của dự 
án vào năm thứ t,
 n là thời gian hay dòng đời của 
dự án,
 r là tỷ suất chiết khấu hàng năm 
của dự án (thông thường tính 
theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
CP = 
Trong đó:
 CP là hiện giá tổng chi phí đầu 
tư dự án,
 CPt là chi phí ước tính năm t,
 n là thời gian hay dòng đời của 
dự án, 
 r là tỷ suất chiết khấu hàng năm 
của dự án (thông thường tính 
theo lãi suất vốn vay ngân 
hàng).

n
t
t
t
r
DT
DT
1 )1(

n
t
t
t
r
CP
1 )1(
Phương pháp thặng dư: 
7.2 Phạm vi áp dụng: Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh
giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển. Cụ thế như:
+ Thẩm định giá đất trống có tiền năng phát triển để xây dựng các
công trình trên đó.
+ Thẩm định đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ
xây dựng công trình mới trên đất.
7.3. Nguyên tắc áp dụng:
+ Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất
+ Nguyên tắc Cung – Cầu
+ Nguyên tắc đóng góp.
7.4. Cơ sở giá trị thẩm định giá:
+ Giá trị thị trường
Các tình huống áp dụng Phương pháp Thặng dư
Ví dụ: 
Một lô đất trống hoặc chưa phát triển song đã được cho
phép phát triển hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó.
Một lô đất có CTXD đang tồn tại nhưng có khả năng nâng
cấp thông qua việc thay đổi cải tạo.
Một lô đất có CTXD nhưng không có giá trị kinh tế, song đã
được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và thay
thế nó.
7.5 Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
của dự án phát triển dự kiến, có tính đến quy hoạch, cung
cầu, quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của BĐS, chuyển
đổi về giá trị tại thời điểm thẩm định giá
Bước 3: Ước tính tổng chi phí đầu tư phát triển, chuyển đổi về
giá trị tại thời điểm thẩm định giá
Bước 4: Xác định giá trị BĐS căn cứ vào chênh lệch kết quả
tính toán của Bước 2 trừ (-) Bước 3
7.6 Tổng chi phí phát triển bao gồm:
-Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập báo
cáo đầu tư;, lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; .
- Chi phí quản lý dự án
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư
- Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công trình;
chi phí tháo dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí
xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công
- Chi phí trang thiết bị
- Chi phí khác, gồm Chi phí liên quan đến nghĩa vụ Tài chính với Nhà nước,
chi phí liên quan đến Đất đai và xây dựng, chi phí liên quan đến môi trường
- Chi phí dự phòng: Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng và chi phí dự
phòng cho yếu tố trượt giá.
- Chi phí kinh doanh: Chi phí lãi vay; Lợi nhuận cho nhà đầu tư; Chi phí
quảng cáo, bán hàng; Thuế .
CHƯƠNG VIII: Phương pháp chiết trừ
8.1 Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của
thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị
tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm
giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
8.2 Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của
thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ
số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng
phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về
giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự
với thửa đất cần xác định giá.
Phương pháp chiết trừ
8.3 Các bước tiến hành: 
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất 
động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành 
công, hoặc đang mua bán trên thị trường mà thửa đất của các BĐS 
đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá 
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản 
trên đất 
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản trên đất.
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS ở Bước 1
Giá trị hiện tại của 
các tài sản trên 
đất
= Giá trị xây dựng mới 
tại thời điểm định 
giá
 Phần giá trị 
hao mòn
Phương pháp chiết trừ 
Đơn giá của thửa đất =
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
- Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và 
các thửa đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa 
đất của các BĐS (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh 
trực tiếp). 
- Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá 
bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các BĐS đó.
Giá trị của 
thửa đất 
= Giá chuyển nhượng 
bất động sản
 Giá trị hiện tại của các 
tài sản trên đất
CHƯƠNG 9: 
ỨNG DỤNG 
CÁC PHƯƠNG 
PHÁP ĐỂ 
THẨM ĐỊNH 
GIÁ CÁC LOẠI 
TÀI SẢN 
9.1 Các cách thức phân loại các loại tài sản 
9.1.1 Phân loại theo bản chất vật chất của tài sản 
9.1.2 Phân loại theo tính sở hữu tài sản 
9.1.3 Phân loại theo mục đích kinh tế của tài sản 
9.1.4 Các quy định pháp lý liên quan đến phân 
loại tài sản 
CHƯƠNG 9: 
ỨNG DỤNG 
CÁC PHƯƠNG 
PHÁP ĐỂ 
THẨM ĐỊNH 
GIÁ CÁC LOẠI 
TÀI SẢN
9.2 Thẩm định giá trị tài sản là đất đai 
9.2.1 Đất gắn với mục đích sử dụng
9.2.2 Thẩm định giá trị đất nông nghiệp
9.2.3 Thẩm định giá trị đất đô thị
9.2.4 Thẩm định giá trị đất rừng
9.2.5 Thẩm định giá trị mặt nước
CHƯƠNG 9: 
ỨNG DỤNG 
CÁC PHƯƠNG 
PHÁP ĐỂ 
THẨM ĐỊNH 
GIÁ CÁC LOẠI 
TÀI SẢN
9.3 Thẩm định giá trị các tài sản là sản 
phẩm xây dựng – vật kiến trúc
9.3.1 Sản phẩm xây dựng dân dụng
9.3.2 Sản phẩm xây dựng công nghiệp
9.3.3 Sản phẩm xây dựng hạ tầng công cộng
9.4 Thẩm định giá trị máy móc thiết bị
9.5 Thẩm định giá trị các tài sản tài chính
9.6 Thẩm định giá trị các tài sản vô hình
XIN TRÂN TRỌNG CẢM ƠN